不動產一向是大家喜歡的投資工具。一方面它有實體，感覺比較穩，一方面它可以收租，租金源源不絕更讓人有安全感。但不動產的麻煩是投資金額高，似乎總要個幾百萬、上千萬才能入手，更不用說商用不動產，那價格更是用億在算的。也因此金融界就看準了這一點，推出一種叫「 REITs 」的工具。
2022 年聯準會連續升息，造成 REITs 回檔修正，但根據統計，REITs 在聯準會停止升息後，不論短、中及長期表現均相當出色，根據統計，全球 REITs 在停止升息後 3 個月上漲 10.9%，一年後漲幅更高達 24.3%，表現明顯超越大盤指數。
但工業類 REITs（住宅與辦公室）則是相對不看好，截至 2022 年第 4 季，美國整體辦公室空置率為 17.3%，辦公室的入住率僅有疫情前水平的 50%。加上 REITs 受到租金與租用率的影響，像自動倉儲、資料中心等，受惠於網路與科技的發展，物流、網路零售業的發展，導致需求持續高升，而資料中心也因大企業強化雲端系統建置，帶動資料中心的租賃市場與日俱增，進而推升相關 REITs 的報酬表現。至於醫療保健 REITs 則受惠於全球高齡化浪潮，帶動醫院、健檢中心的需求。
整體而言，目前 REITs 產業整體股利率已達到 3.74% 水準，超越長短期公債，現金股利發放率超過 65%，加上部份產業的租賃市場成長力道可期，當展望尚不明朗、市場震盪之際，REITs 往往能獲得市場資金青睞。此外，當全球景氣好轉時，有利於租金成長，也可望帶動 REITs 市場。
REITs 是什麼？
REITs（Real Estate Investment Trust ）中文名稱是「 不動產投資信託 」，於美國國會 1960 年創立，藉由不動產的證券化以及各方資金一起來集資，讓沒有那麼大本金的投資人也可以參與不動產市場，投資人無需實質持有不動產就可以在證券市場上進行交易，非常的方便。
白話一點來說，就像我買了股票後就擁有了一部份公司所有權一樣，我買了REITs 後，也就擁有了一小塊房地產所有權，從此，這塊房地產的租金收益、漲價跌價都有我的份；而且門檻大幅降低，就算我只有一點小錢，也可以入主商用不動產。
REITs 種類
一般來說， REITs 可以分成三種： 權益型 REITs 、 抵押型 REITs 、 混合型 REITs
權益型 REITs
大部份朋友接觸到的都是 權益型 REITs（Equity REITs） ，這也是市場上最多的一種。也就是像前面說的那樣，買了這種 REITs 就代表擁有了房地產的一小塊，因此可以跟房東一樣分紅租金，如果房產漲價了手上的 REITs也會上漲！
抵押型 REITs
抵押型 REITs（Mortgage REITs） 簡單來說，就是投資錢莊的概念（無誤）。買這種Mortgage REITs，就是把錢拿給房屋貸款公司（在美國房貸可以由非銀行機構放款），再由房貸公司拿我的錢去借給別人。如果我買了這種 REITs，我沒有持有任何房地產，獲利來源也不是房租分紅，而是放款後的利息拆帳和放款手續費。
混合型REITs
混合型REITs（Hybrid REITs），就是前兩種REITs 的混合啦。
REITs 受哪些因素影響？
而因為抵押型 REITs（Mortgage REITs）的利潤來自放款利息和手續費， 權益型 REITs （Equity REITs）的利潤來自房租和房產增值，因此影響這兩類 REITs 的因素也不相同。相較之下，抵押型 REITs （Mortgage REITs）更受到升降息的影響，而權益型 REITs （Equity REITs）更受到該產業的榮枯影響。不過，很多朋友總以為 REITs 是個穩健的投資工具，其實不然。因為房地產價格本來就深受景氣影響，只是我們大多數人感受不深。
REITs 怎麼挑？
其實房價本就深受景氣影響，只是房價不像股價，沒有公開透明的報價然後每天跳動，房價通常都要我們真的去詢價才會知道（就算現在有實價登錄有時也會跟詢價結果有差異），而包租公包租婆們通常也都穩穩的收租，不太去管房價起伏，所以除非特別注意房價，不然對房價漲跌都較無感。可是一旦房價變成了 REITs ，那感受就不一樣了。
REITs 的價格每分每秒都在跳動，再加上又會定期評估手上的不動產價值，所以 REITs 的漲跌可能會讓投資人比單純持有房地產有感很多。也因為 REITs 的股價漲跌有感，因此千萬不能單純以「殖利率」來選 REITs 。其實這跟買房一樣，熱門地段的、很好出租的房子房價就不便宜，所謂的「殖利率(也就是年租金收益/買房本金)」就低；較難出租的、偏遠地段的房價便宜，殖利率就好 (如果真成功出租的話)。因此，最近某一類 REITs 的殖利率很好，就是因為它前景有疑慮。
REITs 績效回測
如果以最常見的權益型 REITs 來看，主要收入是「不動產租金」，股息收益也比較穩定，一般配息也會來得較高。而 REITs 這種資產類別也可以說是另一種有效對抗通膨的資產，幾乎所有商業租賃契約都有防通貨膨脹的條款，租金會隨著高通賬而增加，也有很多投資人會利用 REITs 的特性來做為生活中固定現金流的收入。
下圖是 REITs 與美國市場從 1971 – 2015 報酬比較，過去這 45 年以來 REITs 報酬贏過美國市場，由報酬圖可以看到 REITs 只有在 1998 年 – 2001 年間輸美國市場，有 90% 的時間都是如此，1972 年期初投資 1,000 美元到 2015 年期未會成長到 13 萬 5,977 美元，相當於年化報酬 11.81%，非常驚人。
REITs 風險
雖然在投資組合內增加不同資產類別可以有效降低整體風險，但是 REITs 基本上都跟美國股市有著高度相關的關係，除了 1994-2004 相關性只有 0.12，其餘時間都有 0.70 以上的相關性，投資人應該把 REITs 視為風險較高的資產類別。
REITs VS. 美股
基本上來說 REITs 相較於股市而言，屬於波動更大的資產類別（相較於真正的不動產），但與股市的漲跌幾乎都是同步，從圖上我們可以清楚的看到。 REITs 最大漲幅的一年是在 1976 年的 47.2%，最大的跌幅是 2008 年的是 -37.05%。
零售類 REITs 隱憂！
在權益型 REITs 中筆者最擔心的是零售類的 REITs ，因為大家都在網路上買東西就好啦，逛實體商店的人少了，實體商店就難賺錢。實體商店難賺錢，就會想說關店算了，而店面一關，房東就收不到租金了。房東收不到租金，房地產價格也會跟著下跌！
因此，美國以零售為主的 REITs 近來就慘兮兮。像下圖是美國最大的 零售類 REITs 之一 – Simon Property Group (股票代號：SPG)， 2019 年初至 2020 年 8 月，它跌了 61.24% ，同期間的 S&P500 則上漲了33.29%，差距非常大。現在雖然它的殖利率高達 11% （截至 2020 年 8 月 20 日），但如果零售業的處境沒有好轉，那日後可能連配息都會衰退了，要投資前千萬要留意產業前景。
【參考資料】
【延伸閱讀】
