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產業
或許大家對於台開並不是太熟悉，台開的全稱是台灣土地開發股份有限公司，顧名思義，主要的業務自然是從事土地開發，至於什麼是土地開發呢？簡單來說就是把沒有在用的土地開發成「有用」的土地，至於什麼是有用？農用、住宅用、商用…都是有在使用。
其實廣義來說，建商跟地主買了一塊閒置的土地，用這塊土地蓋成公寓住宅來銷售，其實也是一種土地開發，只不過是非常小型的土地開發。通常講到土地開發，直覺上都會想到是比較大型的，由政府授權特定單位實施的工業區開發或是大規模造鎮的開發，這也是過去台開主要的業務。
從國營到公股主導 再從公股到民營主導
在 1999 年以前，台開是隸屬台灣省政府，與台壽保、台產（ 2832-TW ）、台航（ 2617-TW ）並列省屬事業四小，專門承作各縣市工業區的土地開發，從 1964 年成立以後完成 30 座工業區的開發，足跡遍及全台。 1972 年增設信託部門，從事信託投資業務，不過在公營時期，授信案件高估超貸，弊病叢生。
1999 年上市到 2008 年期間，主要的股權集中在公股行庫手上，台開的經營由財政部主導，不過 1999 年上市的時候，年代集團的邱復生入股台開，希望藉台開的土地開發經驗在嘉義設立媒體工業區，不過公股與民股間的關係並不融洽。
在 2005 年以前，台開兼營土地開發與信託投資，當時台灣產業外移嚴重，台開為縣市政府開發工業區的代墊款項由於工業區銷售情形不佳，導致台開背負沈重債務，每年的虧損與利息支出侵蝕淨值，並且信託業務屬於金融業，金融監理機關為控管風險，因此台開信託業務的量值也與淨值連動，淨值的降低影響信託業務的推動，因此惡性循環。
根據信託業法第 60 條規定，信託投資公司必須在 2005 年 7 月 21 日前改制為銀產業或是信託業，台開也不例外，不過由於資本額和經營規模不足，改制成銀行也很難追上同業，而如果改制為信託業，可以經營的項目不多，自身的信託業務體質也不佳，並且無論是銀產業或信託業，都屬於金融機構，在土地開發業務的拓展受到嚴格限制，因此決定將信託業務出售，由日盛銀行以 60 億元得標，為當年台開貢獻 16.2 億元處分利益，股價也從 2 ～ 3 元大漲至 20 元，台開案也在 2006 年爆發。
之後公股行庫陸續出清持股，邱復生於 2008 年成為台開第一位民股的董事長，自此台開才算是真正的民營化。在邱復生上任以後，打消不良資產，逐步清償貸款，加上台中精密園區也順利完成銷售，台開體質才逐漸改善。
花了不少篇幅來講述台開的發展歷程，應該感覺得出來台開算是民營化的國營企業中體質比較不好的，許多國營事業即使本業經營不善或是產業衰退，依然有不少土地資產，但台開有價值的土地資產其實不多，甚至有許多資產在清償貸款的期間也已經出售。而到底台開在信託業務出售、工業區開發也不盛行的情況下，主要的業務是什麼呢？其實還是土地開發的本業，不過不是開發工業區，而是開發為商用或住用。
如下圖所示，目前台開主推的開發案有四處，分別在金門、花蓮、新竹和南投。
金門BOT案仍未轉虧為盈
台開在 2009 年取得了金門萬象金城BOT案，第一期的目標就是建立風獅爺商店街，總樓地板面積約一萬坪的中型購物中心於 2014 年正式開幕，裡面有影城、美食和免稅店，離島的免稅政策是其經營最大優勢，目前一年的營收約有 4 億元，不過虧損接近 2 億，由於此購物中心的目標客群不只有金門當地居民和台灣遊客，中國遊客也是消費主力，目前陸客來台人數減少，風獅爺商店街要轉虧為盈還有段距離。
而在 2020 年初，台開宣布與中華民國物流協會、易飛網（ 2734-TW ）組成策略聯盟，建立金門第一個保稅園區，以此作爲兩岸跨境物流轉運中心，台開將推動「跨境運籌物流商貿產業平台」，讓物流公司、電商加入，使兩岸的商品能更快速、方便流通。
三大自有開發案各具特色
相較於金門的開發案是屬於BOT案，花蓮、新竹、南投的開發則是台開自有土地，屬於投資性不動產。而這三個園區各有特色，分別是享樂文化、道文化和禪文化，以各自的主題進行園區的整體規劃，在園區中推出建案、飯店及其他設施，推測未來這幾塊園區主要的營收來源會是建案的銷售。
在花蓮的洄瀾灣園區主打綠色環保與智慧城市，目前已有「新天堂樂園」購物中心完工開幕，內有服飾、美食門市進駐，且有湯姆熊和威秀影城，是花蓮人逛街新去處。而主要以旅館為主的「新天堂樂園 2 」也在 2019 年初開工，預計 2020 年底完工，旅館比較特別的是每一戶都會對外銷售，可以提供首購族或退休族自助，或是投資客購買後由台開回租。
除此之外，洄瀾灣最具特色的住宅無非是日出山莊，就是下圖中像山脈一樣的建築，以花蓮的中央山脈與海岸山脈為主要設計理念，預計推出 600 多戶，總銷 150 億元，價位遠高於花蓮地區房價，目前雖已取得建照，但是並沒有公開銷售情況。園區後續也有其他住宅、飯店的興建計畫，並規劃部分土地作為影視園區。
而在新竹的新埔雲夢山丘則是以道家文化為主軸，並輔以溫泉，目前已完成道家的廟宇「雲水觀」，其餘大多數設施仍在興建或規劃中，艾美溫泉飯店已在興建中，周遭也規劃了飯店式公寓、Villa和溫泉會館，以取得建照但尚未動工。整體園區已對外開放，不過由於多數設施還未完成，造成遊客體驗普遍不佳。
而位於南投的草屯禪主題生態園區則是以佛家的「禪」為主軸，不過目前的開發進度較另外兩案慢，溫泉井開挖進行中，除了禪會所以外，也規劃興建飯店式公寓。除了這三處開發案外，台開在台中大坑也有開發案，不過目前還在初期階段，未來台開也積極爭取其他地區的土地開發案或BOT案。
小結
台開上市以來的二十年走的並不順遂，前面的十年多是在收拾公營期間的殘局，在最近的十年則是逐漸由工業區開發轉往其他土地開發的過渡期，未來十年重心大概會擺在上述的四大開發案，不過土地開發案非常需要資金的挹注，到底台開是否有足夠的資源投入，而這些投入又會帶來怎樣的回報，請見下一篇胎開的財務績效分析。
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