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最近，中文互聯網上 韓國 房價 暴漲 50% 的舊聞再次被熱議，這或許是因為文化相近、境遇相同的中國年輕人隔著屏幕都能感受到切膚之痛。不出意外的是，批判再次集中並止步於財閥。如今韓國面對新冠加水災的雙重壓力，經濟受挫、失業暴增，理論上並不是一個吹大泡沫的好時機。但是偏偏此時房價暴漲，成為文在寅政府的又一個嚴峻挑戰，而且顯然這個挑戰會長期存在。那麼，韓國房價到底有多貴？韓國政府又該如何應對呢？
韓國 城市資源差距大，首爾成為年輕人唯一目的地
韓國的國土面積 10 萬平方千米，其中只有 2 成土地為平原，建設用地更是僅佔用 5% 。而在這片並不廣大的國土之上，卻生活了 5,000 多萬人，這也讓韓國成為了全球人口密度最大的國家之一。雖然與西太平洋諸國比起來，韓國是人口“很少”的一個，但畢竟國土面積只有中國的 1％ 左右，人口密度其實非常大， 人多地少的同時，人口更是集中在首爾及其周邊地區。首爾的面積相當於北京五環以內，人口超過 1,000 萬，加上仁川、京畿道、牙山市、天安市和春川市組成的韓國首都圈，集中了 2,571 萬人，佔韓國總人口的 49.8% 。面積大於首爾的第二大城市釜山，則僅有 360 萬人。
韓國廣域市類似中國的直轄市，最重要的是首爾、仁川、釜山，不過在面積上首爾+仁川+京畿道也還沒有北京市大。一城獨大的樣貌源於韓國獨立後過於側重發展首爾的結果，也就是產業聚集帶動人口聚集的結果。
如今，首爾貢獻了全國七成的 GDP ，集中了掌握國家經濟命脈的大企業總部。雖然韓國已經廢除了戶口制度，但是不同城市之間的醫療、教育、養老等服務依舊存在赤裸裸的差距，韓國最好的學校幾乎都集中在首爾，考入首爾大學的學生中七成是首爾當地人。首爾幾乎成為年輕人離開家鄉奮鬥的唯一目的地。
首爾之外的學生面臨的競爭更大，經濟和資源上的差異導致年輕人也只能選擇大城市（圖片：peacefoo / Shutterstock）
雖然早在朴正熙時代，政府就試圖用開闢新區，用分散人口和產業的方式緩解大城市病，然而，在城市化加速的年代，首爾的 房價 沒有因為城市擴張而停止上漲，當年的新區江南區已經成為了 首爾 房價 最高的富人區。
首爾老城其實在江北，江南各區作為新區，在數十年的建設下反而更為現代化
傍晚的江南區高層公寓（圖片：Johnathan21/ shuttersock）
因為產業和人口過於集中，首爾的房產供給量明顯不足。一個簡單粗暴的辦法是增加用地指標，但韓國的土地是私有產權，政府想要開發土地必須從私人手中購買。特別是隨著保護產權與尊重人權意識的逐步提高，成本越來越高，拆遷越來越難。
首都的老房子土地利用率遠低於高層公寓樓（圖片：photo_jeongh/ shutterstock）
首爾前市長樸元淳自 2011 年上任後，出台的相關政策也影響了新房的供給，他的班子共計取消了近 400 個涉及拆遷與重建的項目，約 25 萬套計劃中的公寓落空。從 2018 年 韓國 47.7% 的住房房齡 20 年以上，且呈上升趨勢的數據看，首爾新房供應的矛盾只會更突出。
樸元淳是韓國歷史上第一位任三屆的首爾市長，其政績有目共睹（圖片：Korea.net）
房價 上漲當然不是僅僅源於緊俏的剛性需求，買漲不買跌的投機行為也是催高 房價 的重要原因。 2008 年經濟危機危機後， 韓國 出現了 房價 下跌的情況，到 2013 年時經濟已經恢復，但是首爾首都區的房價卻下跌了一到兩成，擠掉的顯然是投機帶來的需求。
韓國人熱衷投資首爾房產背後，是長期低利率、投資選擇少、創業風險大、教育不公平的社會現實，以及“有房的男人甚麼缺點都可以被原諒”的婚姻市場現狀。此外韓國也不算高福利國家，但凡有點能力的老人都會考慮買房養老。作為東亞婚戀市場的硬通貨，房子越漲，也就越重要，年輕人的婚戀，老年人的養老都需要一套房子做基礎。
綜合以上因素，韓國的炒房者主流並不是想像中老謀深算的資本家，而是富裕的普通人，他們的投機行為會表現出明顯的從眾、盲目特點。
房價 管控作為施政重點
今日的高房價主要源於 2016 年至今的上漲。這一期間，韓國貨幣政策相對寬鬆，在上述社會現實的影響下，刺激經濟的錢紛紛進入樓市。房價上漲進一步引發跟風的投機行為，從而形成正反饋。首爾公寓的均價從 2017 年 5 月的每 3.3 平方米 1,731 萬韓元，上漲到了 2020 年 7 月的 2,678 萬韓元，增幅高達 54.7 ％。對民生影響尤其嚴重的是，首爾廉價公寓的漲幅比高級公寓更大。
如今，首爾的房價收入比為 25.1 ，位列全球第 18 位，已經與杭州基本相當，接近香港的一半。尷尬之處在於，出身普通的年輕人面對高房價，會有強烈的被剝奪感，而他們恰恰是共同民主黨的基本盤。所以自上台以來，文在寅政府一直把管控房價視作自己執政的重要任務，但是從事實看，房價的抑制工作並不算成功。韓國政府其他方面的改革甚至可能反而推高了房價。年輕人早晚要認識到買不起房這個現實。
2019 年末期，為了促進教育公平，現政府宣佈在 2025 年之前廢除私立高中、外語高中和國際高中，預計將有 79 所“精英高中”受到波及。消息一出便引發樓市震盪，本來就與普通人無關的江南區、瑞草區學區房應聲大漲。
東亞家長對於教育資源的看重超過了一切，買房需求大多是為了下一代（圖片：Bannafarsai_Stock / Shutterstock）
除了國內的需求，外國人在韓國購房的情況越來越普遍。從 2017 年 5 月至今，共有 7.5 萬億韓元的外資流入韓國房地產市場，買走了 23,000 套住房， 90% 位於首爾都市圈，且呈逐年上升趨勢——不出意料，其中半數是被中國人買走的。這些中國買家既可能是數量龐大的旅韓華僑，也可能是個案裡，學習國內先進內捲經驗，購買多套住宅改造群租房獲利的留學生。中國買家的購房需求除了自住外，還有很多是為了投資，除了首都圈之外，旅遊勝地也是中國買家喜歡入手的區域。
與房價一起飛漲的還有租金。即使對於首爾出生的年輕人來說，只要在首爾工作，租房也幾乎是必須要經歷的人生階階段。年輕人薪水相對微薄，對於房租價格的敏感程度更高。為此韓國國會通過了《住宅租賃保護法》修正案，根據該修正案，租戶可以要求房東延長兩年合同期，房東上調房租不得高於 5% 。
韓國的考試院文化發展到現在，早已不是考生的專屬空間，住滿了漂流首都的年輕人
結果法律出台的後一周，敏感的房東們紛紛行動，首爾的房租整體上調了 0.2% 。更大的問題則在於，法律可能導致房東改變策略，由低押金、高折扣的年租，改為高押金、無折扣的月租，讓年輕人們在首都的起步更加困難。另外，市面上的房產套數也變少了。八月上旬，首爾的年租房供求指數高達 180 ，即每 100 套住房對應 180 個租房需求，平民集中的江北地區這一指數高達 188 ，這是 2015 年以來首次。初衷是保護年輕租房客的政策，最後卻讓租房客的生活變得更艱難了。
房價 壓力轉為政治壓力，文在演今年七月推出新政策
韓國政治本就有較為嚴重的兩極化傳統，如今共同民主黨政府暴露出調控房價不力的問題，自然也難逃政敵的攻擊。不論在議會或是媒體，房價與房租都成了熱門討論話題。但是，不同立場的雙方連漲價幅度都沒有達成一致。保守立場的經濟正義實踐市民聯合會認為自文在寅上台以來，房價漲幅高達 52% ，而韓國國土交通部長官則堅持認為漲價幅度僅有 11% 。
要好好學習天天向上，以後才買得起房（圖片：Chintung Lee / Shutterstock）
當房價壓力轉化為政治壓力，韓國政府在今年七月密集出台政策，提高供給和抑制炒房的兩方面都有所涉及，提高供給的政策包括：計劃將 51 萬平方米的舊軍事設施開發為新的商業中心，並提供 20,000 戶住宅；提議放寬對汝矣島、狎鷗亭、蠶室等地區住宅的重建限制，加大住宅供給量。
政策其實就是把超級城市再擴大一圈（圖片：KizmoTek / shutterstock）
打擊炒房的政策則體現在：多套房持有者進行房產交易時最高轉讓稅率提高至 72% ；對持有更多房產的家庭多收稅，兩套房家庭納稅標準為基準稅率的 20% ，三套房家庭納稅標準為基準稅率的 30% ；甚至一度希望將容積率提高一倍至 800%；對買房後 6 個月沒有居住的外國人徵收 20% 的購置稅。房地產稅可以保護剛需，但對於遏制房價上漲起不了太大作用。
在今年 7 月 20 日，共同民主黨再次提交了推動遷都到世宗的提案，試圖從根本解決首爾一城獨大的問題。但這顯然是一個“百年大計”，遠水解不了近渴。更諷刺的是，這個重大利好，讓世宗的地產交易量同比暴增 404% ，長此以往，只怕世宗成為名副其實的新都時已經被炒成了另一個江南區。 2003 年，韓國國會就通過了《新行政首都特別法》，房子都建了好幾輪了，才有零星的行政機關搬過去。
在野黨一直極力試圖證明這些舉措並未取得效果。在高度政治對立的氛圍之下，輿論場變成了羅生門，韓國政府的調控舉措究竟是否成功，還需要等到政策落地後，從長計議。不過短期內，調控確實造成了市場波動。重點管控地區房價明顯低於周邊，投機客便紛紛認購新房，造成了 75 比 1 的彩票級中房概率。二手房交易稅率最高提升至 72% 的政策，嚴重抑制了二手房市場，加之目前新規劃土地尚未開發完畢，供給嚴重萎縮，又進一步導致剛需狠下心來恐慌性購房。首爾的房價漲勢有所緩解，卻外溢給了其他城市，讓當地居民怨聲載道。
到這時，反對派們終於找到了足夠的口實，指責共同民主黨的政策違背市場原則，被市場反噬。共同民主黨好心辦了壞事，結果落得支持率下跌的下場。只要首爾還是那座佔據全國半數人口與七成 GDP 的城市，那麼勞動人口繼續向首爾集中的過程也就不會改變，首爾住宅的供需失衡恐怕也會一直持續下去。作為回擊， “文在寅新政” 給出了一個新的計劃——到 2025 年 40% 的公司將採用居家辦公的方式工作。也許，這是一勞永逸解決首爾房價問題的曙光。然而，需要把居者有其屋的希望寄託於如此虛無縹緲的曙光，暴露出的恰恰是如今東亞房價問題的殘酷。
參考文獻：
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- http://kostat.go.kr/portal/eng/pressReleases/8/7/index.board?bmode=read&bSeq=&aSeq=378503&pageNo=1&rowNum=10&navCount=10&currPg=&searchInfo=&sTarget=title&sTxt=
《虎嗅網》授權轉載
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