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交易
以房養老制度在美、英等國行之有年，台灣則鎖定 60 至 65 歲的有屋銀髮族，為了有更好的推動機制，必須由國家設立信保機制分攤銀行風險，降低銀行房價跌價損失風險，銀行才願意拉高貸款成數，對銀髮族更有幫助。
「你想當個上流老人嗎？」台灣少子化、高齡化的趨勢難以逆轉，預估 2025 年台灣會進入超高齡社會，每 5 人有 1 位是 65 歲以上老人，然而低利率、通膨、長壽等多種風險增加的情況下，會讓人們擔憂「退休後的生活費到底夠不夠用？」若能將資產轉換成「流動」的現金流，「以房養老」確實是銀行可力推的好商品。
美國 逆向抵押貸款 需求增強
儘管美國有社會保險退休金以及退休金帳戶制度，但許多人大多沒存款，於是 1961 年這種逆向抵押貸款方式的以房養老工具當時就應運而生。這個機制初期發展並不順遂，主因是平均壽命增長，老年領取的金額可能超過抵押房產的價值，銀行不願做賠本生意。直到 1987 年參議院通過房屋產權抵押轉換貸款（HECM）， 1988 年由雷根總統簽署法案，並由聯邦住宅管理局（FHA）擔保逆向抵押貸款，因有法律保障基礎，銀行與人民才逐漸接受「以房養老」這觀念。從推出首件逆向抵押房屋貸款以來，以房養老制度在美國已有數十年歷史。
2001 年時，全美逆向貸款申請案件約 1 萬件， 2006 年增至 7 萬件，而在 2008 至 2009 年金融海嘯發生時達到頂峰，超過 11.4 萬件，因為當時數以萬計有財務困難的老年人求助無門。
在美國， 逆向抵押貸款 允許 62 歲以上民眾，將其房子的一部分產權轉換成現金。主要分為「房屋產權轉換抵押貸款」（HECM）、「房屋持有人貸款」以及「財務獨立計畫」等 3 種，其中 HECM 由聯邦政府出面擔保，目前市場上有 9 成屬此種形式。
逆向抵押貸款 的提領方式包括：一次將全部貸款金額提領出來；按月固定提領約定的金額，沒有期間與總額上限，直到屋主過世或搬家；約定年限按月支付固定金額；設定一個貸款額度，借款人隨時可提領，直到額度用完為止；借款人也可組合上述選項。
美國 逆向抵押貸款 的占比仍偏低，只占傳統房貸市場 1% ，不過有逐漸上升趨勢，根據美國退休保險協會（IRI）的研究報告，到了 2030 年，嬰兒潮世代每天會有 1 萬人退休，此世代自有住宅的比率很高，對生活品質要求也高，逆向抵押貸款的需求將增強。
英國 終生房屋抵押貸款 最受歡迎
另外，觀察到英國「 以房養老 」市場發展相當不錯，有兩種以房養老商品，分別為 終生房屋抵押貸款 與 逆向房貸 ，目前以終生房屋抵押貸款最受歡迎，申請資格為 55 歲以上、且房產價值在 7 萬英鎊（ 9.2 萬美元、約新台幣 280 萬元）以上，消費者能在抵押房產後，每月取得一些貸款金額，且還保有房產所有權，能設定不抵押的房產比率，使家人繼承。
而且，在英國政府的把關下，以房養老商品有「無負值權益保證」，也就是當房屋所有權人搬離或辭世後，若房產價值超過借款，餘額由借款人的受益人承接，若房產價值少於借款金額，那麼剩餘負債就不用償還，也因此銀行價值在評估房款比率會較謹慎。
英國權益釋出委員會的報告指出，越來越多民眾在晚年時抵押房產取得所需資金， 2016 年第 3 季權益釋出的放款總金額比一年前成長 26% ，達 5.7 億英鎊，創歷史新高，其中又以一次借貸最高價值貸款金額的一次給付終生房貸（Lump Sum Lifetime）最受歡迎，金額年增 26% ，達 2.6 億英鎊的 10 年高點，市占率也比一年前擴增 4 個百分點，至 37% 。
台灣》「有資產且想當上流老人」新工具
而台灣商業版「以房養老」則是於 2015 年正式上市，鎖定 60 至 65 歲的有屋銀髮族，「以房養老」是將房子抵押給銀行，經銀行鑑價、估算可以放貸的額度後，在設定的年限之內，每月發放一筆錢給申請人作為養老金。由於這種模式與一般房貸的資金流向相反，又稱為「不動產逆向抵押貸款」。
觀察到目前大多數銀行提供「以房養老」的成數約為 5 至 7 成（極少數開放至 8 成），最長貸款年限為 25 至 30 年。而從銀行申請「以房養老」的案例來觀察，不再只是「手頭緊」的老人申辦專利，反而是「有資產且想要當個上流老人」，選擇把房地產轉為現金流的新工具。
從金管會公布最新以房養老貸款數字，截至 2021 年 6 月底止，上半年核貸案件 370 件、核貸金額 23 億元，累計開辦以來核貸 5,212 件、核貸金額 299 億元，累計核貸件數、金額分別較 2020 年同期成長 17％ 、 19％ 。
銀行局統計，承作以房養老貸款最積極的前五大銀行，大多是公股行庫，分別為合庫銀行、土地銀行、臺灣中小企銀、第一銀行、華南銀行，其中合庫銀的核貸件數已破 2 千件，土銀的核貸件數也已破千，核貸額度則以合庫拔頭籌，共核貸 124.45 億元，第三大則是華南銀 856 件、 41.16 億元。
北部都會區、女性較能接受「以房養老」
以區域來看，北部都會區民眾較能接受「以房養老」，北北基件數合計就有 2,699 件，占比逾 5 成，核貸額度約 210 億元，占比高達 7 成。若以件數來看，排名第二的是中彰投區 751 件，而桃竹苗、高屏各以 585 件、 551 件分居三、四名。
若以性別來看，多一點點的女性比較能接受以房養老，核貸件數達 2,913 件、占比 55.89％ ，平均承作年限為 17.13 年，銀行主管分析，主要是女性壽命較長，國人平均餘命為 80 歲，女性達 83.5 歲、男性只有 77 歲，所以女性、特別是單身女性，對於「以房養老」需求性較高。
金管會指出，其實不僅以房養老貸款，許多金融商品，像保險也是女性購買的人數較多，顯示出女性對自身經濟安全保障意識越來越高。
銀行局分析，「以房養老」辦理趨勢圖的曲線斜率呈現緩步上升，主要是以房養老不是「爆發型」的商品，而是提供高齡長者財務自主的另一選擇，本身客群就十分限縮，必須是「高齡長者」且「有房產」，有需求的長輩才會申請，銀行也不會積極推銷。
據了解 14 家承辦以房養老業務的銀行，僅合庫、土銀、第一銀、華南銀、台企銀 5 家銀行，每季都有新進件，這幾家業者觀察申請案例可發現，較多族群是屬於單身獨居，或者是子女負擔大、有長期照護需求的老人，還有一種族群則是想要「不須跟兒女伸手且可以當上流老人」的人。
第一銀行提到，以房養老鎖定 3 大客群，包括第一種是名下有不動產但無人繼承的單身老人，第二種為家中每月生活開銷大、子女負擔大但又須長期照顧的老人，第三種就是想享受人生的高資產客戶。銀行主管發現，越來越多民眾辦理以房養老，不是想換養老金，而是想過更優質的退休生活。
舉例來說，一位老人以價值 2,000 萬元的房產來申辦 30 年期的以房養老專案，申請到 7 成、利率 2.5％ 的話，可獲得 1,400 萬元額度，在這 30 年內，銀行平均1年必須付給屋主 46 萬多元，也就是平均每月給付 3 萬 8,000 多元。該老人申貸第 11 年後，繳息金額來到 13,000 元，達到三分之一上限，就不再提高；扣除利息後，每月可領到 2 萬 5,000 多元。
某民營銀行內部統計，做以房養老的 5 成客戶，都有儲蓄投資、穩定房租，甚至是銀行財管 VIP 客戶。銀行主管說，這些客戶希望透過以房養老，達到「資金傳承」的效果，例如每月給付金買壽險保單，子女則可領取老人身故保險金。而想要當「上流老人」手上擁有的「房屋價值」都很高，此類型的申請者還要求縮短給付年限，從 30 年降到 10 年，讓月付金可能從 4 萬元立刻調升，超過 10 萬元，顯示這一類的人利用房子轉換成現金流，也可能轉換做更有效的投資配置。
銀行另推「留房養老」搶市
對於不少台灣人來說，「有土斯有財」的觀念仍根深柢固，也因此「以房養老」這項商品推出以來，業務量並不是大幅度的暴增，雖然去年核貸件數、總核貸額度皆呈現上升趨勢，但增加幅度也都明顯縮小，僅剩 2 成左右，低於前年的 3 成。
台灣推動「以房養老」，仍存在不少瓶頸，像是貸款年限最長 30 年，萬一申貸者在世期間超過貸款期限，銀行就無法每月給付生活費，因為才開辦不久，尚未出現這種爭議，但在平均壽命延長的趨勢下，這確實有可能會發生。
最困難之處是，國人普遍具「有土斯有財」的觀念，不太願意貿然將房子抵押給銀行，而且就算持有房屋的長輩願意，若有繼承權的晚輩不贊成，也會衍生出許多問題。
對此，也有銀行業者針對 55 歲以上、有房屋的人推出「留房養老」產品，這種就是委託銀行「包租代管」，銀行成立信託帳戶，每月專款專用，撥一筆錢給申請者，並收取 1 年 0.2％ 至 0.5％ 的資產管理費（例如房產價值 2,000 萬元，一年最多收取 2,000*0.5％＝10 萬元管理費）。屋主不僅能保留房產，還能按月領取租金收益。
為了能持續推動此項業務，有些銀行業主管建議，很多子女不想讓長輩去辦「以房養老」，若以房養老貸款利息可比照購屋貸款利息來抵稅，讓撫養者長輩的兒女可減少稅負，提供誘因下就可降低阻力。
對銀行端而言，除了國人長壽、房價及利率波動風險外，還有後續當老人過世，或超過 30 年貸款期間後，銀行收回房產處份不動產的問題。銀行主管說，為了讓「以房養老」能有更好的推動機制，其中一大關鍵，可能必須由國家設立信保機制分攤銀行風險，降低銀行房價跌價損失風險，銀行才更願意拉高貸款成數，及抵押權由 30 年延長到 50 年，這項商品就能對銀髮族更有幫助。
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