真的有 零元買房 這件事嗎?想要 全額貸款 小心下場住 牢房!
作者 喬王
收藏文章
很開心您喜歡 喬王 的文章, 追蹤此作者獲得第一手的好文吧!
喬王
字體放大


分享至 Line

分享至 Facebook

分享至 Twitter


真的有 零元買房 這件事嗎?想要 全額貸款 小心下場住 牢房!

2021 年 1 月 21 日

 
展開

編按:常常建商為了吸引消費者目光,會推出一下看起來就很優惠的讓你心動的噱頭,好比如今天的主題「 全額貸款 」!難道買房子真的可以不用花一毛錢?天地下有這麼爽的事?一起跟著喬王的腳步來看看 全額貸款 葫蘆裡賣的是什麼藥吧!

「喬王,聽說有 零元買房 的方法,這是真的嗎?」

每次聽到讀者這麼問,我就忍不住想要翻一下白眼 …

(別誤會,我不是對讀者翻,而是對不正規的房產教學機構大翻特翻…)

 

先說一下這篇的結論:

  • 零元買房,並不代表「買房不用錢」, 而是透過「貸款操作」省去頭期款。
  • 即使是正規管道的操作,仍要小心貸款的財務壓力,而不正規管道的操作,則可能面臨法律風險。
  • 零元購屋通常需再搭配房屋出租,用租金繳納貸款,若其中一個環節破功,就可能面臨巨大的財務壓力,不可不慎!

 

如果你想要一窺零元購屋的面紗,甚至你已經在思考要怎麼使用的話,請務必先看完這篇再做決定囉!

 

1. 正規管道有哪些?

貸款操作的正規管道,說穿了其實就是搭配以下各種方式貸款。

由於這些貸款的利率通常比較高,或者期限比較短,所以需要注意是否能夠負擔得起。

  • 原屋融資:

先將手中既有的房子拿去銀行增貸,再將增貸到的資金拿來支付目前房子的頭期款。

  • 信用貸款:

不需提供房子當擔保品,即可申請消費性信用貸款,但須注意個人信用貸款有月收入 22 倍的限制,而且年限較短(最多 7 年),所以月付金通常高出許多。

  • 購屋後再轉增貸:

先買進遠低於銀行估價的便宜房子,運用時間差的方式,等到過了半年或一年以上,再把房子轉到其他銀行申請轉增貸,把原本的頭期款拿回來。

  • 二胎房貸:

把已經持有貸款的房子,拿去向銀行申請二順位抵押。

  • 副(擔保)貸款:

申請購屋房貸時,針對「超過房貸成數的部分」申請貸款,可以提高貸款成數,也就是大家常講的 8+1 貸款,或者超成數貸款。很多人會誤以為這是「信貸」,但其實它仍算是有擔保的貸款。

  • 建商貸款:

購買預售屋時,部分建商願意提供買方貸款,有可能需要利息,也可能不需利息,但要注意年限較短,導致月付金可能較高。(延伸閱讀:拆解 預售屋付款方式

 

2. 不正規管道有哪些?

除了貸款操作之外,有些人會走非正規管道,包括了 AB 約、購屋送家電裝潢等假合約。

因為這些是走不合法的管道,可能面臨偽造文書、使公務人員登載不實、詐欺等罪名,所以強烈建議各位讀者不要以身試法。

  • AB 合約:

將合約分為兩種合約,一份是真實的價格,讓雙方可以留底。

但另一份則是故意報高價格的偽造合約,目的是為了向銀行申請更高的貸款,並且在實價登錄上墊高價格,方便未來轉手時可以用高價賣出。

  • 購屋送家電與裝潢:

透過購屋送家電、裝潢,把購屋的總價灌水並墊高,但買賣合約只有一份 (有些會再另外簽一份裝潢用的私約),所以算是 AB 合約的進化版。

這個方法看似聰明,但 2020 年 7 月 1 日實價登錄新制上路後,要求將交易細節更具體說明。

譬如:仲介費,裝潢費,或內含家具、家電等都要載明清楚,而且責任歸屬仍在買賣雙方。

如果資訊不清,可能受罰 6,000 ~ 30,000;如果申報價格不實,可能受罰 3 ~ 15 萬。

所以,對於內政部來說,這種方法一樣視同實價登錄造價案例

 

3. 有哪些要注意的風險?

撇除不合法的零元購屋方法,正規管道有什麼風險要注意呢?

我認為至少有以下 4 點:

  • 租金無法完全支付貸款

零元購屋的運作模式,主要是透過租金來養房子,所以房租必須能夠支付大部分甚至是全部房貸。

萬一房子出租不順利,或者租金太低,你就有可能繳不出高額的貸款。

  • 本身無力購買,賠償違約金

在業者的慫恿下,很多人會高估自己的能力,或者根本無力購買卻被牽著鼻子走。

等到發現無法履約時,還要支付賣方違約金及仲介服務費。

  • 房子不好賣,找不到下一手

零元買房通常都是投機操作,如果房價上漲,就能順利賺到租金又賺到資本利得。

相反地,萬一房價走跌而賣不出去,又無法負擔長期的貸款,就有可能造成巨大的財務壓力。

  • 利率回升導致利息增加

這幾年房貸利率很低,所以多數人都能負擔得起全額貸款的月付金。但房貸利率不可能永遠都這麼低,一旦利率走升,這種高槓桿的操作模式就有可能漸漸破功。

 

4. 零元購屋集團是怎麼操作?

那麼…

坊間某集團鼓吹的「零元買房」到底是怎麼操作的呢?所謂的受害者又是怎麼產生的呢?

他們大部分會鼓吹買方用原本的自有房產去「增貸」來付頭期款,有些人被灌迷湯後,一個月內買了好幾間,結果銀行核貸成數不足,又變相轉鼓吹用高利率的信貸來提高自備金。

萬一買方不同意或拿不出足額頭期款,就會面臨違約以及無法取回定金的困境。

桃園市政府消費者保護室在 2020 年 10 月就分享了兩個血淋淋的案例,值得大家參考:

(案例1)

A 女士申訴,其經朋友介紹到仲介公司,原打算將 3 房 2 廳的房屋出售換 2 房的房屋,以多出的餘款作為未來養老費用,卻被推銷 0 元購屋法。

隨即前往看屋,並於當日簽約購買 2 間房屋。

嗣後因年齡關係( 65 歲)銀行不同意貸款致無法履約,仲介表示須給付賣方違約金及支付仲介服務費等。

(案例2)

B 女士申訴從網路看到 ○ 房產集團 0 元購屋廣告,因好奇參加 109 年 6 月 21 日說明會,會後立刻被招攬入會。

當天安排 6 月 27 日個別約談,談完立刻安排帶看房屋。

當天又立刻被隔離單獨談價錢,隨即簽約購買 3 間房屋。

價格分別為新臺幣(下同) 690 、 625 、 598 萬元(合計 1,913 萬元),並於 7 月 1 日匯款簽約金每屋 20 萬元,共 60 萬元。

7 月 22 日集團安排銀行貸款預估約 2,170 萬元,此時才發現沒能力購買,但仲介表示若不購買需付違約金…。

 

5. 結論

  • 零元買房,並不代表「買房不用錢」, 而是透過「貸款操作」省去頭期款,貸款操作的正規管道包括了:原屋融資、信用貸款、二胎貸款、購屋後再轉增貸、副擔保貸款、建商貸款等方式。
  • 即使是正規管道的操作,仍要小心貸款的財務壓力(如:本身無力購買、房子賣不掉、利率回升導致利息增加等),而不正規管道的操作,則可能會面臨法律風險。
  • 零元購屋通常需再搭配房屋出租,用租金繳納貸款,若其中一個環節破功(如:出租不順利、租金太低等),就可能面臨巨大的財務壓力,不可不慎!

 

購屋看完以上各種零元買房的操作手法以及風險後,你還想要零元購屋嗎?

建議你在購屋之前,務必審慎評估自身財務狀況囉!

PS:看完這篇後,也強烈推薦你看另一篇 買房貸款成數不足,定金會被沒收?只要做到這3點,不怕賠違約金!,避免買房簽約後貸款不足而賠錢囉!

喬王的投資理財筆記 》授權轉載  原文連結

【延伸閱讀】

 
 
週餘
 
 
分享文章
分享至 Line
分享至 Facebook
分享至 Twitter
收藏 已收藏
很開心您喜歡 喬王 的文章, 追蹤此作者獲得第一手的好文吧!
喬王
分享至 Line
分享至 Facebook
分享至 Twitter
地圖推薦
 
推薦您和本文相關的多維知識內容
什麼是地圖推薦?
推薦您和本文相關的多維知識內容