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交易
編按：常常建商為了吸引消費者目光，會推出一下看起來就很優惠的讓你心動的噱頭，好比如今天的主題「 全額貸款 」！難道買房子真的可以不用花一毛錢？天地下有這麼爽的事？一起跟著喬王的腳步來看看 全額貸款 葫蘆裡賣的是什麼藥吧！
「喬王，聽說有 零元買房 的方法，這是真的嗎？」
每次聽到讀者這麼問，我就忍不住想要翻一下白眼 …
（別誤會，我不是對讀者翻，而是對不正規的房產教學機構大翻特翻…）
先說一下這篇的結論：
- 零元買房，並不代表「買房不用錢」， 而是透過「貸款操作」省去頭期款。
- 即使是正規管道的操作，仍要小心貸款的財務壓力，而不正規管道的操作，則可能面臨法律風險。
- 零元購屋通常需再搭配房屋出租，用租金繳納貸款，若其中一個環節破功，就可能面臨巨大的財務壓力，不可不慎！
如果你想要一窺零元購屋的面紗，甚至你已經在思考要怎麼使用的話，請務必先看完這篇再做決定囉！
1. 正規管道有哪些？
貸款操作的正規管道，說穿了其實就是搭配以下各種方式貸款。
由於這些貸款的利率通常比較高，或者期限比較短，所以需要注意是否能夠負擔得起。
- 原屋融資：
先將手中既有的房子拿去銀行增貸，再將增貸到的資金拿來支付目前房子的頭期款。
- 信用貸款：
不需提供房子當擔保品，即可申請消費性信用貸款，但須注意個人信用貸款有月收入 22 倍的限制，而且年限較短（最多 7 年），所以月付金通常高出許多。
- 購屋後再轉增貸：
先買進遠低於銀行估價的便宜房子，運用時間差的方式，等到過了半年或一年以上，再把房子轉到其他銀行申請轉增貸，把原本的頭期款拿回來。
- 二胎房貸：
把已經持有貸款的房子，拿去向銀行申請二順位抵押。
- 副（擔保）貸款：
申請購屋房貸時，針對「超過房貸成數的部分」申請貸款，可以提高貸款成數，也就是大家常講的 8+1 貸款，或者超成數貸款。很多人會誤以為這是「信貸」，但其實它仍算是有擔保的貸款。
- 建商貸款：
購買預售屋時，部分建商願意提供買方貸款，有可能需要利息，也可能不需利息，但要注意年限較短，導致月付金可能較高。（延伸閱讀：拆解 預售屋付款方式）
2. 不正規管道有哪些？
除了貸款操作之外，有些人會走非正規管道，包括了 AB 約、購屋送家電裝潢等假合約。
因為這些是走不合法的管道，可能面臨偽造文書、使公務人員登載不實、詐欺等罪名，所以強烈建議各位讀者不要以身試法。
- AB 合約：
將合約分為兩種合約，一份是真實的價格，讓雙方可以留底。
但另一份則是故意報高價格的偽造合約，目的是為了向銀行申請更高的貸款，並且在實價登錄上墊高價格，方便未來轉手時可以用高價賣出。
- 購屋送家電與裝潢：
透過購屋送家電、裝潢，把購屋的總價灌水並墊高，但買賣合約只有一份 （有些會再另外簽一份裝潢用的私約），所以算是 AB 合約的進化版。
這個方法看似聰明，但 2020 年 7 月 1 日實價登錄新制上路後，要求將交易細節更具體說明。
譬如：仲介費，裝潢費，或內含家具、家電等都要載明清楚，而且責任歸屬仍在買賣雙方。
如果資訊不清，可能受罰 6,000 ～ 30,000；如果申報價格不實，可能受罰 3 ～ 15 萬。
所以，對於內政部來說，這種方法一樣視同實價登錄造價案例。
3. 有哪些要注意的風險？
撇除不合法的零元購屋方法，正規管道有什麼風險要注意呢？
我認為至少有以下 4 點：
- 租金無法完全支付貸款
零元購屋的運作模式，主要是透過租金來養房子，所以房租必須能夠支付大部分甚至是全部房貸。
萬一房子出租不順利，或者租金太低，你就有可能繳不出高額的貸款。
- 本身無力購買，賠償違約金
在業者的慫恿下，很多人會高估自己的能力，或者根本無力購買卻被牽著鼻子走。
等到發現無法履約時，還要支付賣方違約金及仲介服務費。
- 房子不好賣，找不到下一手
零元買房通常都是投機操作，如果房價上漲，就能順利賺到租金又賺到資本利得。
相反地，萬一房價走跌而賣不出去，又無法負擔長期的貸款，就有可能造成巨大的財務壓力。
- 利率回升導致利息增加
這幾年房貸利率很低，所以多數人都能負擔得起全額貸款的月付金。但房貸利率不可能永遠都這麼低，一旦利率走升，這種高槓桿的操作模式就有可能漸漸破功。
4. 零元購屋集團是怎麼操作？
那麼…
坊間某集團鼓吹的「零元買房」到底是怎麼操作的呢？所謂的受害者又是怎麼產生的呢？
他們大部分會鼓吹買方用原本的自有房產去「增貸」來付頭期款，有些人被灌迷湯後，一個月內買了好幾間，結果銀行核貸成數不足，又變相轉鼓吹用高利率的信貸來提高自備金。
萬一買方不同意或拿不出足額頭期款，就會面臨違約以及無法取回定金的困境。
桃園市政府消費者保護室在 2020 年 10 月就分享了兩個血淋淋的案例，值得大家參考：
（案例1）
A 女士申訴，其經朋友介紹到仲介公司，原打算將 3 房 2 廳的房屋出售換 2 房的房屋，以多出的餘款作為未來養老費用，卻被推銷 0 元購屋法。
隨即前往看屋，並於當日簽約購買 2 間房屋。
嗣後因年齡關係（ 65 歲）銀行不同意貸款致無法履約，仲介表示須給付賣方違約金及支付仲介服務費等。
（案例2）
B 女士申訴從網路看到 ○ 房產集團 0 元購屋廣告，因好奇參加 109 年 6 月 21 日說明會，會後立刻被招攬入會。
當天安排 6 月 27 日個別約談，談完立刻安排帶看房屋。
當天又立刻被隔離單獨談價錢，隨即簽約購買 3 間房屋。
價格分別為新臺幣（下同） 690 、 625 、 598 萬元（合計 1,913 萬元），並於 7 月 1 日匯款簽約金每屋 20 萬元，共 60 萬元。
7 月 22 日集團安排銀行貸款預估約 2,170 萬元，此時才發現沒能力購買，但仲介表示若不購買需付違約金…。
5. 結論
- 零元買房，並不代表「買房不用錢」， 而是透過「貸款操作」省去頭期款，貸款操作的正規管道包括了：原屋融資、信用貸款、二胎貸款、購屋後再轉增貸、副擔保貸款、建商貸款等方式。
- 即使是正規管道的操作，仍要小心貸款的財務壓力（如：本身無力購買、房子賣不掉、利率回升導致利息增加等），而不正規管道的操作，則可能會面臨法律風險。
- 零元購屋通常需再搭配房屋出租，用租金繳納貸款，若其中一個環節破功（如：出租不順利、租金太低等），就可能面臨巨大的財務壓力，不可不慎！
購屋看完以上各種零元買房的操作手法以及風險後，你還想要零元購屋嗎？
建議你在購屋之前，務必審慎評估自身財務狀況囉！
PS：看完這篇後，也強烈推薦你看另一篇 買房貸款成數不足，定金會被沒收？只要做到這3點，不怕賠違約金！，避免買房簽約後貸款不足而賠錢囉！
【延伸閱讀】
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