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交易
上篇從交易量、需求面、供給面、資金面等各面向分析了台灣房市的狀況，底下我們繼續從實際成交的價格面、以及建商營運面來觀察，並推估未來房市景氣。
價格面—房價仍高，再修正之機率大
如觀察民間機構之房價指數，像國泰房價指數（新成屋）及信義（9940-TW）房價指數（中古屋），2018 年兩指數均呈現微幅上漲之走勢。但因兩指數所採用的資料並未公開，故底下直接以內政部公告之不動產實價登錄資料分析國內房價走勢。
由於國內南北房價差異極大，且不動產交易多集中於人口密集的都會區，故本文僅探討六都（台北、新北、台中、台南（5906-TW）、桃園、高雄）及新竹市之房價變化。從交易資料中可以發現，同一都市內成交價也會因地段、產品類型而有很大差異，為避免極端值之干擾，故採用中位數來分析價格之變化，而不採用平均數。另外，排除屬於親屬間買賣等非常規交易。
如表八、主要都市房地成交單價統計，以台北市房價最高，2018 年每坪成交單價的中位數為 58.2 萬元，其次為新北市的 32.3 萬元，而最低為台南市僅 15.2 萬元。再觀察價格走勢，可發現 2018 年除台中市的房價下跌（-4%）外，其餘六都均上漲。
其中，以新北市及台南市漲幅最大，再進一步分析資料，發現主要是 2017 年基期過低，2018 年成交價僅回到正常水準而已，並非房價真正大漲。新北市因 2017 年有大量的合宜住宅交屋，及淡水重劃區建案供給量大，成交價格較低，致房價中位數降至 23.1 萬元；而台南市則因 2017 年的房地交易量較少，各年度成交單價波動較大、參考性較不足，不過可確定的是台南市的房價最親民。
表八
另外，再觀察表九中各都市預售屋的交易價格變化，因南部建商偏好先建後售，預售屋交易的筆數較少，預售屋的成交價參考性較低。但北部及中部的建商則多偏好以預售方式推案，故從預售屋的成交價更可以預測或推估未來房價走勢。故由台北、新竹及台中 2018 年預售案交易價格均呈現下跌情形（跌幅 7%～11%）來看，未來房價下跌之機率仍高。
以台北市為例，2018 年的預售屋交易價格每坪為 68.1 萬元，較 2017 年跌 11%，且為連續 2 年下跌，正可反映前文所述，近年建商改變策略，讓利與改推三低建案，價格由 2016 年的 89.7 萬元跌至 68.1 萬元，累計跌幅 24%，後續能否止跌則待觀察。
綜上所述，2018 年房價變化，在成屋部分成交價小漲，與國內房市景氣之方向背離，推論可能係因先前幾年成交之高價預售建案完工交屋所致。另外，再由近年新推的預售屋價格變化來看，整體而言，仍處於下跌之趨勢，以台北及台中最為明顯。且因預售案開價與市場成屋之成交價格拉近，預期未來將繼續帶動整體房價下跌，故短期內成屋市場房價上漲之現象恐難延續，再修正之機率仍高。
表九
建商營運面 — 餘屋持續累積，財務壓力仍大
由於國內不動產景氣自 2014 年以後轉差，房屋去化速度變慢，但新屋仍持續完工，導致餘屋數量持續攀高，根據圖十、上市（櫃）建商不動產存貨金額，截至 2018／9 存貨總金額高達 7,694 億元，仍處於近 10 年的高檔。
其中，待售餘屋的金額呈現逐年上升的趨勢，至 2018 年 9 月底已達 2,194 億元，較 2013 年景氣高點時的 714 億元，增加大增超過 2 倍，占比更由 11% 上升至 29%，創下歷史新高。庫存偏高的問題，主因餘屋難賣，並導致資金積壓，建商營運的現金流被庫存餘屋卡住，新案量自然減少，此問題若不解決，則未來的財務壓力將越來越大。
圖十
所幸，近兩年國內建商也多改變經營策略，改推低總價、低坪數、低首付的「三低建案」，加上目前房貸利率仍低，讓購屋的門檻降低，使得近兩年房市交易量略回溫，且因基期低，反映在上市櫃建商的營運表現上，2018 前三季營收及獲利均較 2017 年同期為佳（詳圖十一、表十二）。
不過，建商的財務壓力仍不小，截至 2018 年 9 月總借款金額達 5,922 億元，借款依存度（Debt-to-Equity，DE%）為 115%，財務槓桿仍偏高。受限於篇幅，個別公司狀況不作細述。
圖十一
表十二
2019 年景氣展望 — 交易量仍低，餘屋仍多，房市修正尚未完畢
展望 2019 年國內房市景氣，從基本面來看並無太大起色，供過於求的問題仍然存在，短期內不但不會改變，而且因少子化及老年化的影響逐漸發酵，住房需求將萎縮，可預期未來供過於求的狀況將更惡化。
而 2019 年預期國內經濟狀況仍不佳，加上股市轉弱，民眾購屋能力下降，唯一的利多只剩低利率的資金環境，但因國內不動產政策不利短期交易與囤房，故低利率僅能讓滿手餘屋的建商及投資客稍作喘息，想借錢囤房、炒房的時機已過。
綜上所述，2019 年國內房市景氣仍將持續修正，交易量能維持於 28 萬戶就算不錯，因近兩年買房的只剩自住客，且是有能力買房的自住客，聰明的建商懂得讓利，先搶先贏，因自住客只會越搶越少。而還在孤芳自賞或期待台商回流及陸客買房者，恐怕只能自求多福，口袋若不夠深，遲早認賠出場，莫存僥倖。
結論
台灣房市從 2001 至 2014 年走了 13 年的大多頭，至今修正也才 4 年多，對照日本房市經驗（修正 18 年），國內房市目前應仍處於初跌階段，調整尚未完畢。而近兩年房市交易量雖略為成長，但仍不到 30 萬戶，顯示景氣依舊低迷，短期反彈切勿當真，且因人口老化、凋零，國內房市長期景氣看空。
影響房市的因素很多，本文受限於篇幅無法一一說明，僅針對國內人口結構變化、餘/空屋偏高及利率尚低等主要因素作說明。其餘包括政府的房地政策（稅制）、國民所得、資金狀況等因無太大變化，在此略過不提。
另外，房價部分，依內政部公告之實價登錄資料顯示，2018 年國內房價，成屋部分小漲，但預售屋價格續跌，且以台北市及台中市的跌幅最重，房價倒掛的現象依然存在，預期將帶動後續房價續跌，可再觀察。
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