房屋庫存與房價暴漲─中國政府面對的難題

從2015年中以來，中國一線城市的房價經歷了一波瘋狂飆漲，加上碰到中國股災，資金流入房地產，讓許多投資客對房市趨之若鶩，也造成許多特別的現象，像是「買到一套房，少奮鬥30年」、90後大學生集體籌資買房、房子剛開賣就售罄的”日光盤”、民眾連夜裹著棉被排隊等待新房屋發售等，都可看出中國房市火熱的情況。中國一線城市的房價，在世界各大城市中已經躍身前段班。根據國外生活物價網站的最新調查統計，全球房價/收入比前10高的城市中，中國就佔了3個，北京排名第4，深圳第6，上海第7。

究竟這次的房市飆漲是如何形成的？它又會造成甚麼樣的影響呢？

開啟這場瘋狂房市派對的源頭得回朔到2008年金融海嘯。當時中國政府面臨全球景氣大衰退，砸下4兆人民幣刺激經濟。這筆龐大資金雖然成功讓當時中國的經濟成長率成功保8%，卻也同時加深了中國產能過剩的問題，過度集中於各項投資建設的開發也導致日後房市的庫存過高。當時市場上還有大量的浮濫資金流入房市，使得房價快速飆漲，中國政府後續(自2012年始)只好推出多項打房政策來讓房市降溫。但是房市一降溫，不僅影響到了經濟，配上原先過剩的產能，使得房市庫存問題逐漸浮現。

根據中國統計局2016年2月的資料顯示，目前的商品房待售面積為7.4億平方公尺左右，按照2015全年銷售面積12.8億來算，總共需要約7個月才能全部消化，算不上太嚴重。但較大的問題是在於，廣義的庫存定義中，除了銷售面積，也包含了施工面積，也就是未來潛在的庫存。目前施工面積總計有60億平方公尺，加上待銷售面積總共為67.4億平方公尺，大約需要5.3年才能消化掉。隨著庫存越來越多，房地產開發投資的腳步也大幅放緩，原本在2010時仍有30%以上的增長，到2015年只剩下個位數。

廣義庫存面積的成長遠超過銷售面積，使得中國房市面臨龐大的庫存壓力。

房地產開發投資的年增率受到庫存壓力影響，在2010見頂後不斷下滑至最低1%。房地產開發指數也不停下滑。

房地產庫存過高，會帶來什麼樣的問題？

首先，是資源浪費，過多的人力和資源投入到房地產相關產業中，會壓縮到其他產業的發展空間。再者，房地產產業原本扮演中國經濟支柱的角色，景氣不佳則會蔓延到周邊相關產業，更會拖累中國的經濟成長。此外，隨著購屋需求難以增長，若是房地產泡沫破滅，對於仰賴土地財政來償還龐大債務的地方政府來說，則為雪上加霜，而許多土地、房地產抵押相關的銀行貸款也將面臨違約風險，對金融體系產生威脅。因此，中國政府在去年12月的中央經濟會議上，將「穩經濟，去產能(庫存)」列為2016年的重要目標。

為了消化房地產庫存，以及搶救因先前打房而疲弱不振的房市，從2014年底人民銀行首次降息之後，中國政府便陸續推出了一系列的政策來刺激房市的需求，包括330新政、930新政、219新政。這幾次推出的政策內容主要為，持續降準降息增加貨幣流動性、調降首付比例(相當於頭期款)、提供財稅上的優惠、放寬限購管制等。從歷史數據來看，政策推出時往往能牽動市場的預期心理，加上市場過多的貨幣供給找不到投資機會，因此大批資金又再度的湧向了房市，特別是熱門的一線城市「北上廣深」。而民眾對於房市「只漲不跌」的預期，更促使資金高槓桿的運用，導致一線城市近年房價大幅飆漲。

過去幾次中國政府推出刺激房市的政策時，中國百城價格指數都有所上漲。

*330新政、930新政、219新政為中國政府刺激房市政策，內容主要為放寬貸款、限購管制，以及提供財稅優惠。

2015年，新增個人購房貸款佔年住宅銷售額比例迅速提升，顯示出人民使用槓桿比例上升。

接著看看這次房價上漲過程中的三個現象：

1. 幾個一線城市如”北上廣深”等房價飆漲速度特別快，2016年比起去年同期，整體上漲了22.4%，創2005年統計以來的新高。其中深圳的房價更是比起去年增加了50%以上。
2. 房價上漲的情形出現明顯的區域分化現象，飆漲主要是出現在一線城市，二線城市則為小幅上漲，至於三四線城市整體來看則是下跌，近幾個月才轉為成長。
3. 房市的基本面為人口與GDP，但近年一線城市的兩項數據成長率皆已放緩，顯現出此波房價上漲與基本面已經脫鉤。

一線城市房價的成長幅度創下新高，其中又以深圳最為驚人。

以深圳為例，其GDP和人口成長率近年來均有所減緩，因此可看出房價的飆漲脫離了房市的基本面。

最後，未來房地產與中國經濟將會如何發展?

房價上漲有利於帶動房地產投資回溫，根據統計局2016年1-2月資料，房地產開發投資的成長好不容易出現回升，比起去年全年高出2個百分點。但若是上漲速度太快形成泡沫，也會帶來一些負面影響。例如：吸引大量資金投入房市，而不是進行實體經濟投資、過高的房價排擠掉百姓的消費支出、泡沫破裂對於固定資產投資及金融體系產生衝擊。

以目前的情況來看，中國政府推出的房市刺激政策似乎無法達到去庫存的效果，因為房地產庫存主要是積存在二、三線城市中，但房市交易火熱的情形卻只出現在一線城市，無法有效地刺激二、三線城市的需求進而消化掉庫存。此外，一線城市的房地產開發投資僅占全國比重10%，對於投資回穩的貢獻有限。

而綜合觀察中國2月的數據，除了房地產開發投資回升以外，土地購置面積與資金來源依舊呈現下滑，加上建築業的固定資產投資增長幅度仍然在縮減中，工業增加值的成長也創2008年11月以來新低。因此這波房價飆漲，依照目前結果來看，並沒有使房地產產業完全回溫，更無法帶動整體景氣復甦。

最後，別忘了這波的上漲是過去政策大幅寬鬆造成的，而面對過度飆漲的房價，中國數個城市已於3月底開始陸續推出房市調控政策，其中包括指標性的一線城市，上海和深圳，以及熱門的二線城市。因此，後續中國房市與經濟的觀察為，調控政策是否有成功達到抑制一線城市房價的效果，並把需求引導到二、三線城市，將庫存消化掉，並且帶動房地產開發投資和景氣回溫才是重點。而以目前持續高漲的庫存來看，到底持續刺激經濟好，還是調控產能、控制高漲房價好，中國政策面臨著兩難狀況。

《財經M平方》授權轉載