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交易
隨著世界各國為了疫情紓困和刺激經濟而大印鈔票，大家都對於物價上漲（俗稱「通膨」）很有感。為了抗通膨，許多資產價格也跟著水漲船高，房地產也不例外。不只是台灣，就連許多疫情嚴峻的國家，房價也從 2020 年持續一路上漲。
有些新手想開始研究房地產，除了「自住」的需求外，也想知道是不是有適合自己的房地產「投資」方式（注意！是「投資」不是「投機」喔！）這篇文章來跟大家分析常見的四種房地產投資類型，各有哪些特性！
一、中古屋轉賣，賺價差
房地合一 2.0 上路要繳高額稅，但自住客不敢買屋況差的房子，讓投資客有存在的空間！
雖然房地合一 2.0 上路之後，不管是公司或個人，2 年內買賣都要繳 45% 的稅，不過，還是有投資客會買 需要整理的中古屋，裝潢整理之後，再拿出來轉賣。明明要繳的稅這麼高，為什麼還是有投資客會做這樣的投資方式呢？
因為，大部分的自住客，對於屋況不好的房子，通常不敢買。不只是覺得裝潢很麻煩，而是根本就無法想像「房子整理好以後的樣子」！所以，就產生了這類型的投資客存在的空間。
屋主因為屋況不好，讓價空間大，投資客買低、裝潢、賣高。
因為屋況不好，自住客不敢買，只有投資客敢買，可是投資客一定要賺錢，所以，在一開始談價格時就會談比較低。而屋主因為屋況不好，等不到自住客出比較高的價錢，加上這類型的房子通常屋齡也比較高（通常都在 20 年以上），屋主當初買的價格通常也蠻低的，就有讓價的空間。
這樣的投資方式適不適合新手呢？
新手功課：熟悉區域行情＋仲介＋裝潢，小心踩雷賠錢！
首先，除了要對區域行情和那一區的仲介非常熟之外，對於裝潢，最好有一定的經驗。因為未來賣的對象以「自住客」為主，所以，除了老屋常見的漏水等問題要修繕之外，還有格局、動線、風格，都會影響未來轉賣時順不順利，絕對不是房子買來，找一個統包來施工就好了！
對於新手來說，如果一開始買的不夠便宜，或是總價、單價、區域、樓層、格局…踩到地雷，導致轉賣不順利就會卡住，最後可能還要賠錢才能賣掉。
二、預售屋換約，賺價差
「賣紅單」已明文禁止，「換約禁止」成了可能「溯及既往」的未來進行式！
有些投資客專做「預售屋」，從早期就很猖狂的「賣紅單」（現在實價登錄2.0 上路後，已經禁止了）或是現在也還是很常見的：簽約後，「換約」轉賣。
「預售屋換約」顧名思義，就是跟建商簽約買一間預售屋，簽約以後，再把合約轉賣、讓渡給第三人，從中賺價差。這個是大部分房地產投資新手覺得最容易做的事。因為還沒交屋，不用貸款，也不用裝潢，感覺好輕鬆！
不過，如果你也想做這樣的投資，我會建議你先等等！原因有兩個：
1.內政部法案限制
內政部有擬一個法案「禁止預售屋換約轉賣」，目前還在等立法院審議。一旦通過的話，目前內政部的方向是往「溯及既往」做規劃，也就是：一旦新法上路，所有之前買的預售屋也不能換約，必須等到交屋後才能賣。而且，交屋後一樣比照「房地合一 2.0」。所以，這個階段買預售屋想要「換約」，賭得有點大！
2.大部分的預售屋賣的都是「未來價」
所以，你等房價上漲，建商也不是吃素的，他就乾脆把房價未來幾年預期會上漲的空間加上去、賣給你。加上，原物料漲價和缺工，都是正在發生的「現在進行式」，所以，「預售屋」的價格比起旁邊的「成屋」還要貴，是很常見的事。一旦在交屋前沒有換約成功，交屋後，下一個買方就會拿旁邊的社區的價格做比較。很多人 2013 年 – 2015 年間買的預售屋，交屋後反而跌價，到現在價格都還沒有漲回去，就是這種情況。所以，如果你是新手，我會建議你等一等！
三、整層收租與隔套收租類型差異
另一種投資客 以「收租」為主，包含「整層收租」和「隔套收租」。
我們先區分一下：什麼是「整層收租」？什麼是「 隔套收租」？
「整層收租」vs 「 隔套收租」：有沒有隔成不同的單位，租給不同組人。
1.隔套收租是甚麼？
「 隔套收租」對我來說，沒有一定要隔成套房喔！有些地點，「兩房一廳」的需求很高，也可以隔成兩個「兩房一廳」，或是一個「兩房一廳」搭配兩個「套房」。不管是什麼樣的組合，只要你把它隔成不同的單位，租給不同組人，就是「隔套收租」。
2.整層收租是甚麼？
而「整層收租」就是：買一個 3 房 2 廳、或是 2 房 2 廳，或是買一個獨立的套房，直接租給一組人，沒有隔成不同的獨立的單位，就是「整層收租」。
四、整層收租與隔套收租收益差異
這兩個雖然都是「收租」，但「租金收益」和「未來轉手的對象」都不一樣！
「整層收租」vs 「 隔套收租」：「租金收益」和「未來轉手的對象」大不同！
1.整層收租收益
「整層收租」＝用租金來養房子（租金收益較小），收租幾年之後，房價有上漲時，再把房子賣給自住客或置產族。
以「整層收租」來說，租金收益大概足夠支付「房貸利息」還有剩，但是對於房價比較高的北台灣來說，如果要負擔「房貸本金」，可能就比較困難。所以，「整層收租」通常需要搭配房貸的「寬限期」或是「理財型房貸」，只付「房貸利息」，而扣完貸款利息之後的租金收益可能也不會太多，所以，「整層收租」比較像是「用租金來養房子」。收租幾年之後，房價有上漲時，再把房子賣掉（轉賣對象通常是「自住客」 或是其他置產族，例如：因有學區等效益想設籍的人），賺增值的「價差」！
2.隔套收租收益
「隔套收租」＝租金收益較大，收租幾年之後，再把房子賣給想要「穩定收租」的買方。
「隔套收租」的「租金收益」比較高，通常我們會投入的物件的租金，付完房貸「本金」加「利息」之後都還會有找，如果搭配房貸的「寬限期」或是「理財型房貸」，租金付完貸款利息後，現金流通常蠻可觀的，甚至相當於上班的薪水！如果收租幾年後想要轉賣，接手的對象就會是想要「穩定收租」的買方。除了賺持有期間的「租金」之外，還會有轉賣的「價差」。不過「隔套收租」的裝潢和法規比較複雜，針對你有興趣的區域，建議先做租金測試和了解法規，會比較安全！
「整層收租」和「隔套收租」這兩種收租方式，哪一個比較適合新手呢？對我來說，「整層收租」的門檻比較低、比較簡單，而「隔套收租」的門檻比較高，但比較值得！
你是房地產的新手，想開始研究房地產投資嗎？針對上面這四種類型的分析，先做功課再評估喔！
《house123 邱愛莉》授權轉載
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