第七波信用管制：中央銀行生氣了！金龍海嘯將戳破房地產泡沫？

2024 年 9 月 19 日，在羅斯福路口眺望兩廳院的中央銀行生氣了。當天的記者會簡報上，中央銀行特別提到九零年代的日本、零八年的美國，提出對臺灣金融市場、房地產市場的警示：

本年 8 月底全體銀行不動產貸款占總放款比率（不動產貸款集中度）接近 2009 年 10 月底之 37.9 % 歷史高點，且當前銀行信用資源向不動產相關部門傾斜情勢更為嚴峻……為防患未然，實有必要進一步就當前國內不動產貸款集中度居高情形進行改善，本年 8 月中旬本行分別邀請 34 家本國銀行來行座談，籲請各銀行自主管理不動產貸款總量……

臺灣的金融市場、房地產市場：兩岸一家親

下表來自中央銀行會後簡報。簡而言之，當編號 1 的百分比上升，也就是不動產貸款佔總放款比率提升，中央銀行的怒氣指數也會越來越高，祭出的緊縮政策也會越來越多、深、廣：

• 編號 1 = 編號 3  / 編號 2（不動產貸款佔總放款比率 = 不動產貸款餘額 / 總放款餘額）
• 編號 2 = 編號 3 + 編號 6（總放款餘額 = 不動產貸款餘額 + 其它放款餘額）
• 編號 3 = 編號 4 + 編號 5（不動產貸款餘額 = 購置住宅貸款餘額 + 建築貸款餘額）

資料來源：中央銀行

六年來，由於「不動產貸款餘額」的增幅（59.6 %）遠超過「總放款餘額」的增幅（47.5 %），特別是「建築貸款餘額」在同時期增加 86.2 %，將導致臺灣未來的房地產供給過剩。在人口減少、供給過剩的大背景之下，房地產的價格將下跌；房地產價格下跌，將導致建商、營造商、代銷商的收入下降、債務違約率上升，因此必須裁員；此外，過度貸款給房地產業的銀行將面臨收回貸款的困難，以拍賣土地為主要收入的地方政府亦受到影響。

喔，聽起來很像中國嗎？這可能是接下來的臺灣。我們現在看到在對岸倒下的恆大集團、萬科集團、碧桂園集團、萬達集團，很有可能也會發生在將來的臺灣房地產商。

第七波管制措施：下調信用額度、取消寬限期、限制購買數量

資料來源：中央銀行

簡而言之，中央銀行的政策為「下調可貸款比例」、「取消不用還本金的寬限期」，但是這類政策早已在四年前就推行。如果將 2020 年 12 月的第一波信用管制，與 2024 年 9 月的第七波信用管制做比較，可以發現，中央銀行的政策方向不變，只是範圍越來越廣、深：

然而，同樣根據中央銀行的統計做成的下圖顯示，同時期的「消費者購置住宅貸款（房貸）」與「建築貸款」的增幅，依舊超越整體「消費者貸款」的增幅。換句話說，四年的緊縮政策，換來的依舊是成長中的房地產市場，銀行亦沒有減緩對房地產業和購房者的貸款。這個泡沫很難戳。

資料來源：金融統計月報、113 年 8 月消費者貸款及建築貸款餘額統計

一個好的中央銀行：戳泡沫

以上現象說明了，中央銀行決心繼續緊縮房地產市場與金融市場。於是，中央銀行也在同一天，上調 0.25 % 的存款準備金率，緊縮資金的流動性。目前，臺灣的利率來到十六年新高。

整體而言，中央銀行推出的政策將會越來越具有限制性，限縮房地產的信用、限縮資金在市場的流動性。透過戳小、戳破這逼近零八年金融海嘯的泡沫，中央銀行正履行它的職責，避免未來的臺灣人民在中美強權競爭、中國經濟下滑、美國民粹上升之際，自家還著了火。

 資料來源：Taiwan Interest rate

【參考資料】

• 「央行 4 招打炒房，全台同步納管」，2020 年 12 月 8 日，中國時報。
• 「金融統計月報」，2024 年 8 月 29 日，中央銀行。
• 「113 年 9 月 19 日央行理監事會後記者會簡報」，2024 年 9 月 19 日，中央銀行。
• 「中央銀行理監事聯席會議決議新聞稿」，2024 年 9 月 19 日，中央銀行。
• 「113 年 8 月消費者貸款及建築貸款餘額統計」，2024 年 9 月 19 日，中央銀行。

【延伸閱讀】

• 第七波信用管制！央行限貸令！選擇性信用管制是什麼？對房價的影響？