買裝潢好的房子好嗎？水電管線要注意什麼？貸款成數能多高？

大部分的人都喜歡屋況好的房子，尤其如果已經裝潢好了，可以省下重新裝潢的時間和心力，就算總價比較高，只要銀行估價估得到，可以一起貸款，不需要另外準備裝潢的自備款。而且，有裝潢的房子總是比較美輪美奐，比起屋況要大整理、甚至格局要大改造的房子，比較好評估是否適合自己和家人的需求。

不過，買裝潢好的房子有哪些要注意的呢？有！而且，如果不小心的話，可能還會花了大錢買到地雷！有哪些要注意的呢？

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一、屋主之前是自住還是收租？多久之前買的？裝潢多久了？

為什麼要問這個問題呢？大家猜猜看，當你裝潢一個房子，是為了租給別人 vs 為了自住，通常哪一個你會比較用心？應該是自住吧！

雖然我也是房東，就算是出租的房子，如果是買來隔成套房，我的管線、設備一定是全部換新，不過，一般的房東如果是整層住家格局出租，通常不見得會這麼大手筆。

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而且，如果裝潢是很多年以前做的，要記得考慮裝潢折舊的速度。一般的裝潢用個 10 年、 15 年，再好的裝潢也會慢慢變舊。所以如果屋主 5 年前花了 150 萬，以 15 年來算「直線攤提」的話，就算 150 萬是真材實料，大概也只要考慮 100 萬的價值喔！

一般我們說水電水電，其實電和水是分開的，電線有沒有換新？甚至電管有沒有換新？還是只有換線，沒有換電管。廁所有沒有重做？冷熱水管有沒有換新？這個對老房子來說特別重要。

看房子時要怎麼知道呢？你可以先問仲介或屋主，看他怎麼回答。這時候都要深藏不露，然後等他回答之後，你再去電開關箱，看一下裡面露出來的電線，通常上面會寫年份。這時候就知道仲介有沒有誠實了！

其實裝潢金額通常都會灌水，聽聽就好。一般裝潢的最大費用的項目大多是：木工、泥作、水電、系統櫃、防水工程。所以，買裝潢好的房子要依照實際裝修的等級和項目，斟酌要加多少錢比較合理！

尤其是格局和動線，要不要再花錢改？還有像收納空間夠不夠？需不需要再花錢做系統櫃？窗戶的隔音效果好不好？需不需要重做？

如果是住家隔成套房，要特別注意有沒有「竣工合格證」，還有其他像「陽台外推」或頂樓加蓋等違建，有沒有被檢舉過？這個在建管處都查得到，可以請仲介查詢。

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如果是全新裝潢的房子，要特別小心屋主是不是為了要掩飾房子的大瑕疵才裝潢。例如：傾斜、鋼筋外露。這時候就要從一些公共空間去看有沒有一些蛛絲馬跡。像是樓梯間、屋頂的平台或地下室。

我在我上一本書「小資族大翻身」裡面有提到，有人買了裝潢的房子買得很高興，交屋前去地下室看，才發現房子嚴重傾斜，最後只好打官司。如果是公寓，通常這些公共空間是三不管地帶，如果房子有結構上的瑕疵，通常在這些地方會看得出來，所以看房子還是要注意看一下公共空間。

通常有裝潢的房子，如果屋主要賣的價格比較高，要注意一下銀行估價估的到嗎？如果估不到的話，貸款成數就會下修。所以在出價之前，要先詢問銀行初步的估價。

其實，買裝潢好的房子如果做得紮實，也很符合自己和家人的需求，其實也不錯。因為呢，可以降低自備款，可以省下裝潢的時間、也省麻煩，可以馬上入住，也可以省租金和省利息。如果前屋主的品味很好，也是大加分！

不過，還是要特別注意上面這六個點喔！

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