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交易
大部分的人應該都不會覺得台北的租金便宜，除非是住在蛋殼區或是頂加等，否則一個人的月租金能壓在 10,000 元以下已經算是相對便宜的價位。那麼我們時常拿來比較的 韓國 （南韓），租金行情怎麼樣呢？為什麼可以住在 韓國考試院 ？租個房子要幾十萬甚至幾百萬台幣押金又是怎麼回事呢？
首爾租金水準與台北差不多
既然要與台北相比，我們當然也要選南韓的首都來比較囉！（補充一個冷知識，首爾是台北的姐妹市喔～）下表使用 Numbeo 的數據，可以看出雖然首爾的薪資較台北高出 50% 以上，但租金也是差了一大截，整體來說首爾跟台北的租金是差不多的（一樣都很高）。近期韓國政府重手打房，反而讓房東們想要漲房租。
不過拿常見的月租金來衡量南韓租屋市場，並不是最好的方式，因為在韓國租屋還有另外一大筆開銷：押金。
韓國特殊租屋模式：一次付幾百萬押金就不用付租金？！
下圖是首爾與南韓的租金支付方式分佈，可能可以看懂有兩項特別多，但卻不太理解是什麼意思，以下就先幫大家解釋一下。
- 傳貰（전세）：這是韓國最特殊的一種租屋模式，「貰」中文念「ㄕˋ」，但韓文音譯的話要念「ㄙㄝˋ」，台灣又寫做全租或全稅，房客在租屋時繳交一大筆押金給房東，租屋期間不需要額外支付租金，只需要自己負擔水電、管理費等雜支，租約到期房東會全額退還押金。
或許你會有疑問：一大筆押金究竟是多大呢？以 2020 年 4 月的資料，首爾傳貰的押金金額是房價的 54.7% ，首都圈旁的仁川是 73.1% ，京畿道則是 65.1% 。以首爾來說，租一間 1,000 萬的房子平均要付 547 萬的傳貰押金。 - 月貰（월세）：這與台灣常見的租金月付模式雷同，除了租金外還要給押金，但與台灣不同的是，常見的月貰押金為 10 個月，假設月租金 1 萬元，在簽約當下就要給房東 10 萬元押金，是不小的開銷。通常在房屋平台會看到像是「 500 / 50 」的數字，斜線前的數字代表押金 500 萬韓圜，斜線後則是月租金 50 萬韓圜。
押金也不一定是 10 個月，金額可由房東房客協議決定，也會看到「 500 / 60 」等，如果押金越高，則月租金則可以壓低，反之亦然。當月貰的押金到達一般傳貰金額的一半，又被稱作「半傳貰」。 - 朔月貰（사글세）：一次繳清所有租金，不需要額外押金。
傳貰優勢不再 占比持續下降
大家第一次看到傳貰這種特殊租賃方式時可能會有一個疑問：房東不拿租金那賺什麼？房東拿了那一大筆押金就是大豐收了，最直接能想到的就是拿這筆錢去投資，即使是拿去存在銀行，以很久以前動輒 5% 以上的利息就是不錯的收穫了。
房東的另一種運用方式就是再拿去買房子，用押金再加上自有資金或貸款，又可以再買一間房，出租後再買一間，就可以利滾利，有人會問說如果房客退租要退還押金怎麼辦？只要下一個房客可以無縫承租，就可以拿下一個房客的錢去退還上一個房客的押金。
然而近期南韓政府出重手打房，買房限制多，且銀行利率低，投資成效較差，因此從上圖可以看出，無論是首爾或是全國，傳貰的比例都逐年有所下降。
如果錢不夠呢？ 考試院 是另一種選擇
對於經濟狀況良好的房客，在現在這個低利時代，傳貰感覺是不錯的租屋方式，然而即使付得起錢，萬一房東投資失利且找不到房客接手，那麼押金可能拿不回來，或是租約到期後，房東要求續租要漲價，對傳貰來說，可能一次要再多付幾十萬甚至上百萬的押金，因此租約到期就搬家是許多人的選擇。
然而對於剛出社會，家裡也不富裕的新鮮人來說，無論傳貰或月貰都需要在簽約時付出一大筆錢，那麼還有另一種選擇—— 韓國考試院 。
考試院不是指台灣五權分立的政府機關，考試院是一種類似台灣雅房或套房的出租空間，早期是韓國參與司法考試北上時，可以讀書準備考試且可以睡覺的地方，短則一兩天，長則兩三個月。現在已經是許多學生、甚至外國人去韓國學語言的住宿選擇，通常會簽約但不沒有期限，搬走前跟房東或管理員講一下就好。考試院通常空間不大，僅有三坪左右，不太需要押金，按月支付租金，租金大約在 7,000 ～ 15,000 元左右，並且會提供免費的白飯、泡菜或泡麵等食物，是較省錢的選擇。
台灣留學生通常會選擇 下宿 或 Share House
雖然考試院是便宜的選擇，但空間通常都過小，生活品質不佳，因此通常會選擇另外兩種也是比較不需要押金的租屋方式：下宿和Share House。
- 下宿（하숙）類似台灣的雅房，房間比考試院來得大，一樣不需要押金或是押金不高，租金較考試院高一些，房東或管理員會負責準備食物和打掃。
- Share House則類似台灣朋友合租家庭式的整層住家，但沒辦法選擇室友，每個人有自己獨立的房間，但是共用客廳、廚房、浴室等，不同於下宿的是，沒有管理員打掃和做飯，需要與室友分工合作。
台灣租屋市場不透明反而是特殊現象
考試院如果看作是比較規模化的分租套房、雅房，對台灣人來說似乎就沒那麼特別了，而台灣的租屋模式在他國看起來或許也相當特別，大部分租屋交易不需要實價登錄，許多住宅是房東自租，難入籍或是無法報稅大家也是心照不宣，分租是否合法也遊走在灰色地帶，甚至筆者搜集資料時找不到台灣的租屋族人數或比率，如果要說台灣租屋環境的特殊之處，大概就是不透明了吧！（苦笑…）
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