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交易
房子不是標準品，即使是同一個建案，不同格局、不同戶別、不同面向也有不同的訂價，而最常見的，就是樓層價差。以預售屋、新成屋來說，哪些樓層價格最好談呢？
由於預售屋、新成屋的價格由建商決定（少部分建案由代銷訂價），所以各樓層的價差沒有公訂的標準，不過，一般來說， 2 樓與 4 樓的訂價通常最低（很多建案的 2 樓與 4 樓同價）如果是車道上的 2 樓，通常價格又會再低一點，成為全建案中最優惠的戶別。
除了 2 樓和 4 樓外，優惠的樓層也和建案的公設、停車空間、消防法規有關。有些建案基地不大，車位採機械循環式，由於買方大多會擔心機械震動、噪音問題，所以車位上方的戶別就比較有議價空間。例如，我曾經看過預售屋的機械循環車位規劃在後棟的 B1-2F ，所以後棟的 3 樓就比較好談價格。而樓層較高的大樓，需規劃中繼水箱，水箱下方的戶別也同樣有震動和噪音疑慮，議價空間也較大。
至於「樓層價差」，則視建商的規劃和建物的總樓高而異。如果建商希望整棟社區的成交價不要落差太大，那麼各樓層的單坪價差可能只有 $ 2,000 – $ 3,000 ，例如： 5 樓的訂價如為每坪 40 萬，那麼 9 樓的每坪訂價可能為多 $ 8,000 – $ 12,000 左右。也有建商一律以每坪差異 $ 5,000 作為樓層價差訂價，至於實際售價價差則依建案的折扣數而定。
有的建商依分「樓高階段訂價」，例如：總樓高如為 12 樓， 5 樓以下為低樓層， 6-9 樓為中間樓層， 10 樓以上為高樓層， 6-9 樓間各樓層每坪可能僅加幾千元，但到 10 樓以上，單價立刻跳上另一個坎級，如有景觀訴求，價差則更明顯。不過，如果有消防灑水頭，由於會影響裝潢後的樓層淨高，價差也會略有影響。除非是超高樓層（每個樓層都要有消防灑水頭），不然一般建案皆以 11 樓以上要規劃消防灑水頭，使得 11 樓以上略有抗性，至於是否有價差，則依建商訂價策略而異。
此外，由於頂樓有日曬室溫較高、下雨怕漏水的疑慮，有些建商反而會將頂樓的次高樓層訂為整棟建案最高的價格，也反映了一般買方的指名度和需求。
另外，因為這些樓層和戶別最便宜，常常成為建商銷售時的「廣告戶」。雖然買的比較便宜，但未來賣的時候，買方的「抗性」也比較大，不見得好賣。如果其他沒有這些缺點的戶別，可以談到「廣告戶」的價格，自然就更優了！
以上是一般建案的各樓層訂價邏輯，不過，如果遇到特殊產品，例如：某些樓層有規劃露台，或有挑高或樓中樓的規劃等，可就得斟酌調整囉！
《House123 邱愛莉》授權轉載
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