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交易
編按： 預售屋注意事項 非常複雜，因為在看不到實體房屋的狀況下，要注意的眉眉角角真的太多了！這篇文章幫大家整理歸納出 10個 看預售屋前後務必注意的細節！一起跟著作者的腳步前進吧！
買一間房動輒幾百萬，勢必要好好評估房屋的狀況，才不會買到不適合自己的房子！然而， 預售屋 是在房子蓋好前，就先行銷售，因此無法評估實際的屋況。到底看 預售屋 有哪些 注意事項 ？我想是令買房新手相當頭疼的一個問題～
好消息是，現在網路上資訊非常多，在前往 預售屋 接待中心 之前就可以先做功課了！因此，如果我們今天要看一間預售屋，我的評估方式會分為 「走進接待中心之前」 與 「踏入接待中心之後」。在去接待中心看房之前，我們可以先做 4 項評估；在實際踏入接待中心後，記住 6 大 注意事項 。藉此，我們就可以擺脫「不知道預售屋怎看」的窘境囉～
走進預售屋接待中心之前，你可以先做的 4 項評估
1. 務必先查清楚房型與基地位置
預售屋在最初期，會有所謂的「潛銷期」，接待中心可能都還沒蓋好，仍在籌備中，但主要的資訊在網路上仍可查到，基本上的資訊會有房型、坪數、接待中心位置、基地位置；等到預售屋整體資料完備、建照取得、接待中心籌備完成，就會進入預售階段。
如果只有 1 ～ 2 人要住，要找 1 房或 2 房的建案就別看到 3 房為主的建案；然後，騎車先去基地附近環境繞繞，如果附近有很多嫌惡設施或交通不便，可以藉此過濾掉不喜歡的建案 。（所謂的基地就是預售屋預計要蓋的地方，要注意有時接待中心與基地差距很遠！）
不管在潛銷期 or 正式銷售階段，都可用 『 591 新建案資料庫 』 、 『 樂居最新建案活動 』、或其他房源平台查詢到基本資料。
2. 確認預售屋預計完工日
不管是自住客或投資客都有可能買預售屋，投資客主要是預期該建案未來房價的漲幅而購買，但如果你是自住客，必須注意交屋日期是否符合你需要居住的時間。
每間預售屋蓋的時間都不一樣， 1 年、 2 年、 3 年都有，網路上也都會有資訊，不符合自己的需求就不用多花時間去看了。
3. 先查好該預售屋建案附近區域房價行情
我們必須先在心裡有一個價格的標準，因為代銷人員一定會詢問你的預算，而且本來當代銷人員向你介紹完，如果你喜歡，自然就會進入到議價這個階段。
所以心理要先有一個價格的標準，才不會議價時完全不知道要怎麼出價喔 ！
4. 看房前，收集資訊並製作列表
最好將事前功課所得到的價格資訊列表，在前往預售屋接待中心前先詳讀一遍，這邊幫大家整理買房的注意事項列表供大家免費下載 買房評估表免費下載，買房新手也能輕鬆了解看房重點。
記得不要在代銷面前拿出這個列表，我的經驗是他們會覺得你是對手來市場調查的，這要對你就會很不利，因為他們對你有所防備就不會告訴你太多資訊。
踏入預售屋接待中心， 6 大你應該注意的事項
經過了上述 3 個步驟，你在踏入預售屋接待中心之前，已經了解地點、房型、時間、價格，接下來在面對代銷人員時，有下面 6 點是你要好好確認的。
但如果你擔心自己腦波太弱，容易被代銷人員洗腦推坑，這篇是專屬為你寫的 第一次走進預售屋接待中心，避免被洗腦的方法。
1. 建築模型外觀與周邊設施
通常一踏進接待中心就會看到預售屋模型，並且會連周邊環境也做出模型，這時候要注意兩個重點，「 外觀是否過份前衛 」 以及 「 建商或代銷是否老實 」
為何外觀不要過份前衛？
很多建案會使用一些非常吸引眼球的設計風格，但是！！ 有時候外觀過於標新立異，未來很難脫手，我們無法預期一買下去一定住一輩子。
為何模型可以評估建商或代銷是否老實？
主要是很多模型會將附近有利設施距離再縮短 ！！
舉例來說，我就曾看到學校明明離該預售屋中間隔 4 條馬路，但模型作的超近；所以看模型時，順便拿出手機 google 地圖來對一下。
2. 注意基地位置土地使用分區
不同土地用途擁有不同的土地價格，因此必須先了解清楚，工業用地？住宅用地？ 商業用地？
最慘的情況是不小心買到工業用地，雖然基本上不會遇到，但難保個萬一；商業用地可能會遇到出入人口複雜的問題 ！！
我就曾看過一個預售屋，土地分區是商業用地，總樓層 30 樓； 15 樓以下可以登記辦公室， 15 樓以上純住宅，即便你選的是 15 樓以上純住宅，未來上下班的人潮都將與你共用電梯，你覺得你的生活會不會受到影響？
3. 戶梯比、單層格局
先解釋一下什麼叫做『戶梯比』與『單層格局配置』，『戶梯比』就是幾戶共用一部電梯，舉例來說假如有一個預售屋 15 層樓，每一層樓共 4 戶， 2 部電梯，則從 2 樓算起總共 96 戶共用 2 部電梯，戶梯比就是 48 : 1 ，當然數字越大你需要等電梯的時間就會越久。
而『單層格局配置』就是每一層的房型配置比例，舉例來說假如有一個預售屋房型主要有兩房一廳與三房一廳，而一層樓的配置內有 4 戶是兩房、 2 戶是三房，這個資訊就是『單層格局配置』。
『單層格局配置』可用來評估該房型的稀有度
上述的例子，三房一廳的格局較少，因此在該預售屋建案就會以三房為比較稀有的物件，如果你的需求剛好是三房一廳時，該建案就會很適合你；原因是未來如果真的要轉手時，三房一廳是比較稀有的，買方的比較機會就不會很多。
4. 總坪數、室內坪數、公設比
總坪數關係到總價、室內坪數關係到的是居住空間、公設比關係到的是有無多餘的空間被浪費；現在電梯大樓的公設比越來越高，基本上都至少有 30% 以上，到底公設比要注意什麼事情呢？
公設包含什麼 ？
『公設』包含一樓大廳、各層梯廳、走道、地下室、水電設備空間、消防空間。但大部分的人都把公設連結到健身房、交誼廳、游泳池…而已。所以應該把『公設』拆成兩個部分講，「 必要空間 」 與 「 娛樂空間 」。
之前參觀過一個建案，公設比裡有麻將間，而且在頂樓；我是不覺得有人會特意跑到頂樓打麻將，通常心血來潮就在房間裡打了
另外也有那種SPA美容室的公設，但是之後美容師、按摩師都需要社區花錢請；住戶要使用時也要付費，如果營運業績不好的話，等於也會變成一個廢棄空間。許多建案的游泳池公設也會因住戶不想再出錢維護而變成蓄水池…..。所以在 「 娛樂空間 」 的公設上大家要想想未來維持的成本，不要花了很多錢最後買到廢棄空間。
而在 「 必要空間 」 的部分，個人覺得主要是需要注意地下室停車空間；車位坪數越小，車道空間越大，你買到的公設就越多，所以必須好好確認車位坪數大小～
5. 格局、朝向、樓層、建材
我認為看預售屋最重要的就是格局圖、朝向與樓層，這也是挑選你要 「哪一間」 重要的評估項目。
格局的部分除了房型，還需要觀察動線是否順暢，以及傳統的風水禁忌；動線上偏個人生活習慣，需要自己想像，但像是開門見灶或開門見廁等風水禁忌能避免就避免。
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另外格局圖上最重要的就是空間，客廳大小、房間大小、走道大小、陽台大小、廚房大小..等，必須要詳細的知道每個格局的長寬，才不會最後床或衣櫃放不下。
以台灣來說，朝西西曬熱，朝北北風冷
所以常聽到最好的朝像是座東北朝西南，不過朝向要必須參考附近的環境建築；如果朝西南剛好面對一棟大樓，陽光都被擋住了，這樣的朝向就未必好；如果附近都是 7 樓以下的公寓或大樓，則買 7 樓以上就不會有棟距和陽光被遮住的疑慮。以上這些都非常看每個預售屋建案的周遭環境而定，預售屋的格局、座向、樓層、建材都須問清楚。
建材品牌用國外的就一定好？
說到建材，很多預售屋代銷人員在介紹時都會說「我們的衛浴設備是義大利進口的、廚櫃設備是德國進口的」。反正好像是講國外的就比較有價值一樣，不過建議大家把詳細的品牌型號確認好，才不會最後發現，原來這個品牌是義大利的，但不是在義大利製造的，而且其實價格很便宜。
另外在合約上也要把各項建材的品牌型號標註清楚，如果遇到「…….，或同等價值的建材」，也要溝通清楚所謂「同等價值的建材」是指什麼？ 怎麼定義？ 是同樣價格？ 還是同品牌其他型號？
6. 履約保證種類
買預售屋的履約保證也是超級重要，這是避免建商收了你的錢，但蓋到一半落跑的保護機制。一般常見的有『價金信託』與『不動產開發信託』，主要是將開工款與每期要繳的工程款等匯入指定的信託專戶，透過銀行把關，將款項用於建案工程等相關支出。
本文授權轉載自 理財新手福利社，原文網址：【預售屋評估】10大預售屋評估項目報你知
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