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產業
「信任，帶來新幸福，信義房屋。」台灣人應該都對這句廣告詞不陌生吧！信義房屋是台灣房屋仲介產業的領導者，也是唯一的上市公司，其他未上市的企業揭露的資訊較少，我們就從這家唯一的上市企業，來一窺房仲產業吧！
以人為本的房仲產業
在現在這個時代，服務在任何產業都是重要的一環，即使是以製造為主的工廠，也竭盡所能提供客戶最好的服務，不過很少有像房屋仲介這個產業一樣，他的商品的就是服務。
或許你會質疑我，仲介不就是賣房子的，商品當然是房子呀！但對於像是信義房屋這樣的房仲來說，他們的營收確實是房屋售價一定比例的抽成，不過這些抽成的本質，就是房仲為買賣雙方所提供服務的價值。而這些價值從何而來，自然是房仲旗下每一位不動產經紀人，對公司來說，底下的員工就是最有價值的資產。
想像我們自己要開一間房仲公司，我們勢必面臨第一項考驗，要找在市場打滾多年的不動產經紀人進公司，還是找年輕的新鮮人自己培養呢？答案應該不是太難選，公司剛開當然是要找即戰力，公司才能盡快上軌道。
不過，即使找到王牌經紀人進公司，仍然會面臨到第二個問題：我們怎麼留住他？真正厲害的經紀人自己就可以開發新的案源，並且找到買家，公司對他的幫助並不大，即使用高額的獎金把他留住，我們又怎麼知道他有沒有隱匿新案源，案子留著自己賣，就算我們知道了，似乎也拿他沒轍，可見低底薪高獎金的模式也不是完美的方法。
等到公司一切都上軌道之後，超級經紀人可能我們也留不住，自行培育人才並重新設計員工的薪酬、獎金與升遷制度就是我們的第三項考驗。我們不妨從頭思考一下，一間公司所有的員工都是超級經紀人當然很好，但是這種人是可遇不可求的，每個人會有自己擅長的事，有人擅長找案源，有人能理解客戶需求，推薦合適的房子，甚至需要有人管理一間店面，每人各司其職，不用都是超級經紀人也達到同樣的效果，而我們要做的只是找優秀人才進來，透過教育訓練找到自己的專長。
相較於傳統的高獎金制度，提高底薪吸引想要有穩定生活的優秀人才，並且讓整個交易中有參與的人都能得到獎金分潤，並加深團隊意識給予團隊分潤，最後鼓勵達到一定業績的人留下，提供留任獎金。
以人為本的信義房屋
上圖中信義房屋的logo中間有個人字，象徵著以人為本的概念，同時也像是一座山峰，代表著企業追求更上層樓的渴望。
信義房屋就是以上述以人為本的方式思考，雖然一樣是從買賣雙方抽佣金賺取報酬，並支付旗下員工薪水和獎金，但是並非一味的以利潤作為主要目標，而是透過制度的設計，使員工接受企業重視客戶的文化，提供客戶更好的服務，即使佣金較其他房仲高，客戶也依然願意買單。
信義房屋的佣金不太會變動，就是從買賣雙方收取成交價 1% 和 4% 共計 5% 的佣金，這 5% 的佣金就是經紀人貢獻給公司的業績，假設房子價值 1,000 萬元，那麼信義房屋可以收到 50 萬，而這 50 萬中，其中 8 ％也就是 4 萬元屬於個人獎金，提供案源的經紀人可以獲得一半，與買家接洽的經紀人能獲得另一半， 50 萬還會撥出 4% 也就是 2 萬元作為團隊獎金，由全店均分。此外達到一定業績更能在三年後獲得不少的獎金，藉此鼓勵優秀員工長期留任。
說到這裡似乎會覺得信義房屋是佛心公司，但實際上經紀人的工時很長，高底薪也只有第一年訓練時比較高，而至於這樣的做法是否有效，從信義房屋能成為唯一的台灣房仲上市公司就能感覺出必然有效，至於財務上實際的表現，會在下一篇文章中分析，底下會先介紹信義房屋現有的各項業務。
開發業務仍無法穩定貢獻營收 國內房仲收入仍是核心
目前信義房屋的營收除了原本的房仲外，近年增加了不動產開發的業務，性質類似其他建商，購地自建並銷售。房仲和開發兩項業務在中國和台灣都有，底下會針對向項業務在各地區的發展介紹。
國內仲介業務：
信義房屋在 1994 年成為國內房仲龍頭以後，幾乎每年都持續保持在第一名的寶座上，近幾年的市佔率大概在 8 ～ 10% 左右，雖然數字上看起來並不高，但市場上可是有不少大品牌以及小型的房仲在競爭，目前擁有的 450 家左右門市全部都是直營店，是國內唯一沒有開放加盟的大品牌。
主要的營收來源就是上述所說買賣價格的 5 ％左右，其營收與國內不動產買賣棟數有密切關聯，畢竟一年當中全市場上二手屋的交易就是那些，除非能從同業中搶到更多市佔率，否則當國內房市降溫，信義房屋的營收也會跟著下降。
近年除了二手屋的買賣仲介以外，也成立了信義代銷，為建商銷售預售屋或是新成屋， 2019 年成績的案量高達 680 億元，僅次代銷龍頭海悅（ 2348-TW ），挾房仲市場領導者的優勢與全國高達 450 家左右的直營店面
海外房仲業務：
信義房屋從超過 20 年以前就已進軍中國房地產仲介市場，不過從中國房仲營收的占比可知，在中國的發展並不順遂，營收依舊不大，且處於虧損狀態，主要的原因包含競爭者眾與員工培養不易等因素。目前中國的情況像是過去台灣仲介參差不齊的情況，中國信義的競爭者眾多，此外，辛苦訓練出來的員工也不容易留在企業中。目前在中國各地以蘇州的仲介業務發展最好，貢獻信義房屋大多數的海外營收，已轉虧為盈，不過上海、浙江等地的仲介業務使中國的仲介業務整體呈現虧損。
信義房屋也在 2010 年進軍日本市場，雖然營收貢獻不大，但已達到損益兩平。而剛在 2018 年成立的馬來西亞子公司，目前處於發產出期的虧損階段。整體海外房仲業務的表現和國內仍有落差。
國內開發業務：
信義房屋或許在國內的房仲營收停滯，海外房仲發展也不算太順利，但是新的開發業務卻前景可期，信義房屋不再只是賣別人的房子了，現在也自己蓋房子來賣。
台灣的建設業務主要由子公司信義開發負責，目前已在 2017 年於天母推出「信義謙石」案，雖然銷售情況不算非常好，總計 21 戶中，仍有 7 戶未售出，以最新在 2019 年第二季交屋的一戶來推估，認列營收 4,500 萬，存貨成本 3,700 萬來計算，毛利率約 18% ，與同業相較來說算是偏低。但在本業成長停滯情況之下，新事業的第一個案子也未虧損，可以期待未來經驗更多以後的發展。新的建案「信義嘉和」也已在 2019 年開工，預計 2023 年完工入帳，可以持續關注銷售狀況，根據報導現在的銷售情況約在五成左右。
海外開發業務：
或許台灣建案的銷售情況不算驚艷，但在中國的造鎮大案「信義嘉庭」就會讓投資人感到興奮了，這個總銷超過 100 億的大案，在 2017 年完工以後交屋情況良好，總共 1,109 戶僅剩約 20 戶未售出，總共已認列超過 150 億元的營收，毛利率更高達 50% 左右，使 2017 年信義房屋的營收幾乎翻倍，近兩年的餘屋銷售也持續貢獻營收。
而之所以信義房屋在中國的建案會成功，導入台灣施行已久的社區總體營造概念是一大原因，提升鄰居間良好的互動，並且破天荒開放客戶在施工期間能實際到場監看施工，與其他建商做出區隔，是銷售順利的一大原因。
有了一次成功經驗以後，信義房屋在 2019 年也推出另一大案「山水嘉庭」，預計在 2021 年第三季完工交屋，以該土地持有成本 60 億元與先前的信義嘉庭差不多，可以推估總銷金額也會在 150 億元上下，如果銷售順利的話 2021 年將會是另一個信義房屋的豐收大年。
小結
信義房屋作為台灣房仲領導品牌，近年在中國的開發業務也有好成績，這些總是要以財報上實際的獲利數字來證明，請接著看下一篇的信義房屋財務績效分析。
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