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產業
當前 景氣 環境下，台灣房市要回歸正常不容易，住房政策只有在選舉時才被拿出來關注，選後就又被放下。長期來看，空屋稅、囤房稅等房屋相關稅收勢在必行，唯有民眾持續監督政府，敦促制定並推行政策，才能早日實現 房價 合理化與居住正義。
隨著疫情持續發酵，全球 景氣 下滑，台股反而站上 30 年高點，不僅突破歷史高點 12,682.41 點，最高更觸及 13,031.7 點（2020 年 7 月 28 日）。
美股則由科技股領漲，道瓊最高達 29,568.57 點（2 月 12 日）。可是，很多小老百姓卻抱怨，為什麼股市可以和 景氣 脫鉤？其實都是貨幣寬鬆惹的禍。如果有在關心投資市場，會發現 2018 年底，只是因為預期美國升息步伐加快，企業財測轉趨保守，就大幅下跌一波。
美國的利率政策一向是全球央行風向球，這次疫情肆虐，聯準會還沒開會就閃電降息 2 次，共 6 碼（1.5%），又加碼無上限 QE，促使各國央行跟進，許多國家（南韓、巴西、印度、紐澳、俄羅斯等）的利率相繼來到歷史低點。熱錢在全球亂竄，還是要找投資標的。
一開始，大部分人對疫情及 景氣 看法非常悲觀，畢竟這樣的大流行病，是多數人有生以來都沒遇過的。詢問一些交易員或投資老手，也是保守看待。但瑞銀近期發布的研究顯示，超級富豪在 3 月投資大賺，甚至借錢來布局。反觀小散戶可能低點殺出，或是沒有資產增值，財富重分配卻是流向超級富豪。但這些超級富豪最近已在下車，後市波動在所難免，也很有可能往房市移動。
景氣 差大印鈔，中產階級成輸家
再來看房市。根據美國 2008 年統計，金融海嘯造成很多人失去工作，加上次級房貸，許多本來就買不起房的人買了房子，也在當時失去房子，2009 年後 房價 飆漲，更買不起。
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稅制間接鼓勵不動產投資
從資料來看，美國的房屋稅大約 1% 至 3%，加上物業、保險、庭院管理，在美國持有不動產的成本相對高。但房租是確切反映薪資成本的，房租也高，房租收益率之前還是有 5 至 6%（疫情後還沒有看到最新數字，有些勞工開始逃離高房租的加州和紐約，後續影響還需觀察）。在美國從事高薪科技業的人，幾乎都會在加州買房，因為房租實在太高。而其他非科技業的勞工，則成為高房租難民，不得不忍受長時間通勤，甚至有極端者在公車上度過漫漫長夜。
若比起美國的高所得稅率，持有不動產和股票的成本相對低，還有賣出後的稅務優惠。之前暢銷書《富爸爸，窮爸爸》的作者羅勃特．清崎最近又出了一本《有錢人為什麼越來越有錢》，作者在書中叫大家投資不動產，利用稅務優惠達到財富自由、股市不好賺等等。持有不動產在長期房市上漲的時代當然是好投資，配合上方美國 房價 指數，利用負債槓桿和稅務優勢是可行的。
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日本也是台灣人很愛去買房的地方之一，持有不動產成本更高。舉網友分享的例子來看，850 萬的房子，不看交易成本，光是持有成本――固定資產稅是土地建物評價額 × 1.4%、都市計畫稅是土地建物評價額 × 3% 以及管理費（沒有公司管理還是要付管理費）、修繕積立金等，加起來就需要 3.86% 的成本，還不包含火災保險和團體信用保險，怪不得日本 房價 低、租金高，大家還不炒房，人口流失的偏鄉甚至出現不動產無人繼承的狀況。但是日美兩國還有一個問題，很多人因工作關係會調動到不同城市，國土廣闊，買房管理也是一個問題。
台灣成囤房天堂，閒置土地應活化
最近看台北市的房價，買得起的都是老破小（屋齡高、裝潢破、面積小），但觀察美、台售價、屋齡相近的房屋，發現美國的房屋持有人一年需支付的房屋及地價稅是台灣持有人的 48 倍之多。
台灣的營建股股王――長虹和華固，毛利率長期都在 20% 以上，狠甩科技業。雖說產業不同不能相比，囤地和創新無法相提並論，但可看出台灣建商堅強的競爭力。
另一個荒謬之處是，台灣的房租算在 GDP 裡，但是這麼多房東出租房子卻不用課稅，這不就是逃漏稅嗎？而且一些高資產家庭中，每個人名下都有一套房，這樣卻還是適用自用稅率，也不是很公平。另外，更有拿人頭炒房的，一般金融機構都有洗錢防制訓練，規定不能拿人頭戶洗錢，但卻可以拿人頭戶炒房也是件怪事。
許多高資產客戶買房就放著，自己不住也不租的不在少數。還有人住在蓋好 30 幾年的華廈，地主保留戶有 3、4 戶，放到最近才有人入住，但中華民國刑法第 251 條禁止囤農業、工業及民生必需品，難道居住權不該列入第三款之經行政院公告之民生必需用品嗎？
在台北市中山區和松山區，也還有許多低度開發的土地。如八德路四段上的一些低樓層公寓，已閒置好一段時間；中山女中附近的長安東路和八德路二段，很多可能是營建署、鐵路局的破敗老屋。這些都是政府應該積極整理，改建成青年住宅或做創新基地（松菸文創園區經後來大幅調低租金，讓不少新創公司進駐），讓年輕家庭減輕壓力，或是照顧低收入戶、當都更中介宅等。好消息是，南京東路二至三段一些閒置超過 20 年的地最近都蓋起來了，不管如何，至少對市容是有幫助的。政府應該讓建商覺得，再囤地下去也不會漲或是持有成本增加，而加快推案或整理。
有錢人想的和我們不一樣，除了房子可以放著養蚊子，大家也都會考慮其長期投資報酬率。畢竟現在豪宅市場交易量已經回不去奢侈稅前，量先價行，賠售消息也陸續傳出，這也表示高稅務、增加持有成本，讓房屋沒有投資的價值，自然沒有人拿來炒。
先增空屋稅，房屋相關稅收勢在必行
台灣今年 1 到 5 月人口都是負成長，只有 6 月翻正，看來 2020 年總人口會正式進入負成長。這對政府未來稅收將造成很大衝擊，加上健保出現入不敷出的情況，乾脆這時進行提高房屋持有稅，讓房市回歸正常並補充財源。
但增加稅收，通常會反映在房租上，建議應該先從空屋稅下手，清查低使用的房屋，不管商用或自住。實施空屋稅，如以半年 0.5%，一年以上 1％，每半年再累加上去，就可以逼迫房東丟出來租或售，供給大幅增加，價格自然鬆動，而這些稅金可用來聘雇相關人力，並幫助青年就業。囤房稅則有可能轉嫁到租戶上，因此可以就空屋稅實施後的狀況調整，以防租金先漲上去下不來。
不動產飆漲最大的問題之一，其實還是便宜的資金成本，這也是全球現象，不只是台灣。可惜的是，台灣之前沒有隨著美國一起升息，存放款利差全球最差，讓台灣的銀行及保險公司慘澹經營。下一次全球衰退若來臨，台灣除了台積電、聯發科兩大公司外，還有多少公司能好好長大？從這次股市指數創歷史新高，但是大部分股票下跌來看，不能說是晴空萬里。
台灣萬般皆下品，唯有炒房高，讓銀行授信大幅曝險於不動產， 房價 下跌太多，可能造成壞帳遽增，更是進退兩難。但這幾年銀行對於不動產授信趨於謹慎，加上資本適足率改善，慢慢讓利率回歸正常也是一個方向。
大巨蛋終於又復工了，大家都覺得哪裡怪，卻沒辦法處理。但至少部分議員開始討論囤房稅等問題，不管是不是作秀，算是有好的開始。最近政壇換血、年輕化，也有助於往年輕世代的痛點處理靠攏。
近來公布政治獻金，建商捐好捐滿，加上台灣立委持有不動產和土地的數量驚人，裁判都和建商關係密切，要等台灣房市回歸正常確實不容易。長期來看，房屋相關稅收勢在必行，不要因為防疫還算有成，就忘記監督政府這一塊。（本文作者為Y世代金融從業人員）
《台灣銀行家》授權轉載
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