公元前 50 年，凱撒為了擊敗三巨頭之一的龐培進而稱霸羅馬共和國，率領大軍在土耳其一帶徹底擊潰支持龐培的殘存勢力，大勝後的凱撒發出捷報予元老院，信中僅三句話：「我來，我見，我征服。」原文拉丁文是 VENI , VEDI , VICI 。短短三句話，盡顯王者之霸氣，這封捷報也被認為是軍事史上最簡潔有力的報告。而美股當中也同樣有家特別的公司是引用了此名言命名自己的股票代號，它就是本文的主角：維西地產（VICI Properties）。
賭城地產大亨
VICI 的成立時間相較於美股其他百年老店非常年輕，於 2018 年成立，是一家房地產投資信託公司，也就是美股中的 REIT ，如上文提到，它的主要客戶就是賭場、酒店飯店、高級渡假村 … 等，在美國 VICI 擁有 54 家賭場、 4 個高爾夫球場以及將近 40 間保齡球球館，外加 6 萬多間酒店客房、 500 多間餐廳與酒吧。
公司透過出租這些娛樂、住宿地產給博奕廠商，再收取租金賺取收益，截至 2025 年 1 月 31 號，VICI 市值達 313 億美金，也是標普 500 指數成分股之一。
美股投資優勢
那麼在美股市場中投資 VICI Properties 有哪些優勢呢？ 以下簡要列出三點：
一、特殊經營許可：
能夠在拉斯維加斯開設合法公開的賭場本身就不是一件人人都能涉足的商業領域，投資房產收取租金一個最重要的考量要素便是承租人的實力，承租人的商業模式是否有穩定繳交租金的能力。很顯然， VICI 的客戶群非常集中，都是知名的國際博奕公司，哪怕是 Covid 19 疫情期間政府不允許人們外出消費導致賭場收入銳減，也沒有讓這些大娛樂公司垮台，他們仍然照常向 VICI 繳交租金。
可以說，從政府那邊獲得特殊的經營許可已經幫 VICI 篩選掉實力不足的客戶了，從另一個角度看，因為跨入賭場事業的困難也讓 VICI 客戶群有相當強的黏著度，幾乎很難有新的外來競爭者拿到新的經營許可並且願意支付比金沙永利、美高梅更高昂的租金。就算真的未來出現了，也只不過是商場正常的優勝劣汰，獲利方還是身為房東的 VICI 。
二、股息增長能力及相對便宜的價格：
從 2018 年三月 VICI 發放股息至今的紀錄來看，股息大約以年 13 %至 14 %的股息成長率維持年年成長，配息頻率為一年四次的季配，至今未中斷。截至 2024 年底以當時收盤價 29.21 來看，完稅後殖利率約為 4.1 %，而股息支付率約為 60 – 65 %，綜合而言算是中上水準。考量其特殊的生意模式及客戶穩定度，對於未來維持股息成長的能力筆者個人還是相對樂觀看好。買入收息股長期持有最重要的還是要看入手價格，以當前本益比不到 12 而言股價實不算貴，股價 30 美金以下皆會是不錯的分批買入點。
三、土地增值性及三重淨租賃模式：
稍微有點房地產知識的人都知道，土地與建物最大的不同在於建物會隨著時間推移產生折舊，一旦超過建物耐用年限殘餘價值將會趨近於零，而土地不但不會產生折舊，相反還會增值，也因此國家才會課徵土地增值稅。本文的主角 VICI 公司手上擁有超過 34 英畝的未開發土地，且緊鄰拉斯維加斯兩大賭場，算上已開發的區域，土地在未來仍有巨大的增值空間，相較於檯面上可看見的賭場收入，這部分屬於公司較不容易被投資人注意到的優勢。
除了上述提到的獲利模式外， VICI 在出租房地產給博奕事業的出租模式採用的是 NNN 租賃，也就是所謂的三重淨租賃模式。三重淨租賃模式指的是出租方無需考慮出租的額外支出，承租人要負擔租金、承租標的之相關財產稅、保險、以及相關的維護費用且出租方可每年穩定上調租金，故稱為 NNN 租賃模式。
筆者有時在研究美國 REITS 時總會覺得 NNN 租賃這種契約實在欺負承租人，如果換作在台灣，承租還要幫房東維護建物、繳納保費及地價稅房屋稅…. 而且房東有權利年年上調租金，要這樣租店面或土地創業做生意估計全台灣根本沒幾個人願意創業了吧!但在美國這個資本主義社會，這樣的租賃模式卻是真實存在且行之有年的，所以秉持慕強原則，身為投資人的我們跟在美國大包租公後面做小包租公相信是更明智的選擇。
美股投資缺點
談完優點當然也要說說缺點，那麼在美股市場中投資 VICI Properties 有哪些缺點呢？以下簡要列出四點：
一、線上博奕的崛起：
隨著近年線上博奕越來越盛行，傳統實體賭場的生意勢必會受到擠壓，想靠博奕事業發財的人非常多，但能合法開賭場的人非常少，且實體店面要支付昂貴租金、稅金以及人事成本，並且對賭過程要求遊戲規則清楚公開透明，作弊的可能性降低很多，但線上就不同了，要割韭菜就是螢幕後方點點滑鼠修改參數的事，而且賭客贏了錢也不見得能出金，這就牽涉到詐騙，本文不多做討論。
也因為這樣線上博奕遊戲開始在這些年大行其道，台灣現況如此，國外狀況同樣。雖然美高梅、金沙等公司也經營線上賭博，但未來是否會有更多玩家投入線上遊戲而非至現場消費實為未知數，而賭場消費者的數量會直接影響 VICI 的租金收益。
二、破產的前科：
VICI 原先與凱撒娛樂本是同家，後因凱撒娛樂破產重組分拆而成立。對於較為保守的投資人來說，有破產前科意味公司曾經的管理出現問題，破產後重組分拆成立新公司是否還會有相同的問題不得而知，且 VICI 畢竟還只是一間成立將近八年的公司，相比於美股其他百年老店或科技巨頭已形成穩定的管理模式， VICI 過往資料相對不足，較難預測未來是否能永遠如此穩定。
三、租客來源過於單一：
身為房東，應該都會希望自己的租客多元化一些，但 VICI 近乎所有的客戶都是博奕事業，作為典型收息 REITS 股票， VICI 雖在美股成立不久，但股息卻穩定增漲，且客源收入專一穩定，是被動收入投資者的選擇之一。然而凡事一體兩面，過度集中的產業類別對於公司分散風險並非好事，一旦博弈產業娛樂型態發生改變，或是政府政策轉向極有可能造成投資邏輯大反轉。
四、娛樂模式變革：
科技日新月異，我們正處在科技飛速發展的時代，很多的新發明正不斷顛覆過往認知，未來是否會出現更多多元的娛樂取代賭博不得而知，一旦有更快速更刺激更低風險更低成本的娛樂介入人類社會，賭博行業幾千年來的根基也不是不可能發生動搖，那麼 VICI 作為賭場房東同樣也會受到巨大影響，因此長期持有此類股票絕非一勞永逸高枕無憂，投資人還是需要常常關注相關行業的變化，甚至其他行業的變革。
總結
小賭怡情，大賭傷身，這兩句話其實半對半錯，小賭的確怡情，大賭不只傷身，還要命。明知賭場所有的遊戲項目都是設計好的，勝利天平都是向莊家傾斜的，但仍舊有數之不盡的賭徒飛蛾撲火走進賭場，只為了證明自己就是那個少數倖存的例外。千年前如此，千年後依舊。而投資 VICI 這家地產公司便是充分利用賭徒不服輸的心理，藉由承租人（賭場）特殊的獲利模式獲得源源不絕的租金收益，從而保證支付股息甚至股息成長的強勁能力。
最後願所有有幸讀到這篇文章的看官都能看清遊戲規則成為賺錢的勝利方，而非成為付錢的犧牲方。
因為「我來，我見，我征服」，是賭場莊家說給自己聽的，賭徒則是那個被征服的。
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