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投資
以往我們看到的不動產投資信託(REITs)都是以房地產為主要標的，租戶的業務通常都是作為辦公場所，或是營業場所，以人為主。不過不動產標的也越來越多元化，像是我們今天要介紹的American Tower，就是提供無線站點與廣播通信基礎設施的營運商，租戶以電視廣播、電信公司為主，租戶的業務通常都是傳遞訊號有關，以訊號為主。
American Tower介紹
American Tower是提供無線通信與廣播通信基礎設施的營運商，主要客戶包括電視廣播公司、電信公司、中央和地方政府機構，以及許多其他產業的租戶，此業務屬於場地租賃業務，截至 2019 年底佔年度總收入的 98 ％。此外，American Tower還在美國提供與通信站點相關的營運服務，服務包括場地收購、使用劃分與許可，以及結構分析，這些服務是用來支持業務場地租賃業務的。截至 2019 年底，公司擁有至少 18 萬個通信站點，其中包括美國至少 41,000 個站點，亞洲大約 80,000 個站點，歐洲、中東和非洲，以及拉丁美洲合計大約 65,000 個站點。
American Tower成立於 1995 年，隸屬於American Radio Systems， 1998 年American Radio Systems與哥倫比亞廣播公司(CBS Corporation, CBS-US)合併後，將American Tower分拆，並且開始了國際擴張，包括墨西哥和巴西的營運。而在美國境內，American Tower開始向AT&T（T-US）通訊購買大量的微波電話中繼站點，並將這些微波電話中繼站點重新改裝成手機通信站點，同時出租通信站點上的天線空間給各家美國手機提供商和私人公司。 1980 年代AT&T啟動Long Lines Program退役計劃，在沒有衛星通信和光纖網路的年代，Long Lines系統是主要的通信轉換系統，American Tower接手後，拆除了老舊的喇叭天線，以便騰出更多空間裝置一般天線，所以目前美國大部分的通信站點都是歸American Tower所有。
2005 年American Tower收購了Spectra Site Communications，使得全球業務開展到擁有至少 22,000 個通信站點，其中以 21,000 個左右的無線發射塔為最多，也因為此次收購，確定了American Tower在北美地區成為最大通信站點營運商的地位。一直到 2012 年這段期間，公司在印度、祕魯、智利、哥倫比亞、南非等開發中國家進行國際業務擴展； 2013 年又以 48 億美元收購了Global Tower Partners，更加鞏固美國最大通信站點營運商的地位。
2015 年American Tower收購了Verizon Communications的 10,000 多個通信站點，在美國的通信站點數量來到接近 40,000 個，同年在非洲的奈及利亞開展業務，全球通信站點正式突破 100,000 個。自此之後，American Tower專注在國際業務，不斷在各個開發中國家收購同業股權，或者是通信站點。
值得注意的是，American Tower在 2011 年宣佈想要將其業務改變成為REITs的意圖，而 2012 年American Tower正式成為REITs，為什麼一家公司會忽然想要轉變為REITs呢，最主要的原因就在於美國 1986 年的稅收改革法案(Tax Reform Act of 1986 )修訂相關規定，給予REITs在稅賦上的優惠，促進了REITs的發展，所以有許多本來以公司形態經營的企業，紛紛轉為REITs形態經營。那麼要成為REITs，需要符合哪幾個重要條件呢，首先，至少要有 75% 的收入須源自於不動產相關收入(包含處分不動產收入、租金、房屋抵押貸款債權利息，或是投資其他REITs之利息)，再者，包含前項收入，以及其他利息、股利、處分債券收入必須佔所有收入的 95% ；另外，至少 75% 的資產必須是不動產(包含房地產抵押貸款債權)、政府公債，以及現金與類現金項目(像是應收帳款等)。最後，最重要的就是，至少 90% 的年度收入必須以發放股利的方式分配給投資人。以上這四點就是要成為REITs至少必須要符合的重要條件。
產業發展狀況
得益於 5G 通訊網路和物聯網(IoT, Internet of Things)興起，基礎設施需求不斷成長，全球通信站點業務將持續欣欣向榮。
5G 行動通訊網路
美國和歐洲等已開發國家正致力於開發和部署 5G 行動通訊網路，這將實現更高速數據服務。因此，通訊網路產業的租戶將在現有通信站點基礎上，繼續投資和部署更多基礎設施和設備。American Tower的通訊站點業務需求有增無減，租戶將願意為租約支付更高費用，因為這對通訊網路產業業者的基礎設施部署相當重要。全球許多地區正在高速發展 5G 行動通訊網路。根據GSMA(Groupe Speciale Mobile Association)的產業研究，美國的 5G 行動通訊網路有望覆蓋超過 50% 連接點。Markets and Markets的另一項研究預測從 2019 年到 2027 年， 5G 行動通訊網路基礎設施市場的成長將高達年化成長率 67% ，將由目前的 7.84 億美元增至 478 億美元。American Tower董事長James Taiclet在財報會議上曾經提到過：「從成本效益和務實角度看， 5G 行動通訊網路是網路下一世代革命合理且必要的發展。」
物聯網
另外，通信站點的第二大催化劑將是物聯網。物聯網的特點是互相聯網的設備網路，彼此可即時保持數據順暢溝通，相關核心技術、系統、生態雖然仍處於起步階段，但市場在自動駕駛汽車等領域已投入大量資金，全力開發相關物聯網技術。隨著這些技術快速發展，長期將推動市場對通信站點的基礎設施需求更加龐大。American Tower已經在美國多個通信站點建立邊緣數據測試中心，管理層計劃利用這些策略開發潛在邊緣運算業務模式，促進相關業務成長，期望在這個領域的發展可拓展的未來潛在租戶，並與他們攜手合作。根據Bain Capital的最新市場研究預測，物聯網市場將從 2017 年的 2,350 億美元成長一倍至 2021 年約 5,200 億美元，而數據中心和分析技術將成為物聯網市場成長最快的領域。
由此可知，我們可以看到在全球通信站點市場的成長動力主要是依附 5G 行動通訊網路和物聯網，兩個產業的背景市場至少有 5,000 億美元的規模，而站住重要有利位置的American Tower，當然也成為市場上炙手可熱的一間公司，特別是在REITs這個特殊產業。
American Tower商業模式
American Tower是提供無線通信與廣播通信基礎設施的營運商，主要客戶包括電視廣播公司、電信公司、中央和地方政府機構，以及許多其他產業的租戶，此業務屬於場地租賃業務。此外，American Tower還在美國提供與通信站點相關的營運服務，服務包括場地收購、使用劃分與許可，以及結構分析，這些服務是用來支持業務場地租賃業務的。
我們前面有提過，自 2005 年的收購案後，確認了American Tower在北美地區成為最大通信站點營運商的地位，一直到 2015 年，收購了Verizon Communications的 10,000 多個通信站點，在美國的通信站點數量來到接近 40,000 個，這十年來American Tower不斷透過收購通信站點去鞏固自身在北美市場的領導地位，最主要的著眼點都是要讓規模經濟最大化。
我們可以看到，通信站點的規模經濟效益非常明顯。在美國，第一個租戶所帶來的毛利率為 40% ，第二個租戶的邊際毛利率為 97% ，帶動整理毛利率上升至 74% ，第三個租戶的邊際毛利率也是 97% ，帶動整體毛利率上升至 83% 。另外，如果以投資報酬率來看，非洲和亞洲則是比美國和拉丁美洲還要來得高，這也是為什麼近年來American Tower積極往非洲和亞洲收購通信站點的原因。
小結
其實American Tower的商業模式非常簡單，但是搭上了 5G 通訊網路和物聯網的趨勢，使得這個原本被AT&T退役的通信站點，卻迎來了 21 世紀的第一波浪潮，接著讓我們來看看財務面的表現吧。
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