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投資
大家聽過世邦魏理仕嗎？或許一般人可能不是那麼理解，但其實這家公司是全球最大的商業地產之王，怎麼說呢？就讓我們一起來了解了解。
透過併購成長的百年企業
世邦魏理仕於1906年舊金山成立，為一家商用地產服務公司，其業務主要包含三個面向：對不動產用戶，提供從買賣/租賃前研究，交易及融資到交易後的物業管理都有提供服務；第二個面向為針對跨國企業提供全球工作場所解決方案，幫助客戶在布局全球的過程中，能做出最佳的據點配置；最後為房地產投資，也就是提供投資人尋找投資機會或是投資於靈活辦公室(Hana品牌)，也就是類似2018年很紅的Wework共享辦公概念的辦公室資產；當然，他也提供投資後管理的相關服務。
用白話文來說，大家可以把世邦魏理仕想像成一家兼具商用不動產諮詢、仲介以及物業管理的綜合性公司。
在過去一個世紀中，世邦魏理仕不斷透過併購成長，如今90家以上財富前百大公司都是他的客戶，地點橫跨100多個國家，旗下地產規模也從2003年2.2億成長至2019年的19億美元，同期間市佔率從0.3%成長至1.6%。
產業分析
根據Nareit 統計，2019年時，全球不動產市場規模達1.1兆美元，其中最大的前四個子產業分別為零售、住房、醫療；辦公室，資產規模佔比分別為20%、16%、12%、11%。
整體辦公室不動產市場規模與景氣循環高度相關，金融海嘯時，全球資產規模直接下滑近23%，相對於其他產業屬於重災區。
長期而言，整體辦公室不動產市場為低個位數成長的成熟市場，2003-2019年平均每年年增3.2%，如果從2007年低點算起，年均增長僅5.5%。
如果從同店淨利潤年增率來看，辦公室市場雖然受到景氣循環影響很大，相對於整體市場復甦晚了整整一年，但辦公室市場虧損的跌幅比工業及公寓少，最穩定的是零售業不動產。
然而，這並不表示2019年新冠肺炎的狀況可以與2008年蕭條期間做比較，此次新冠肺炎在短期的影響程度遠勝於2008年金融海嘯，尤其對於零售、工業、辦公室來說更為慘烈。而公寓不動產則可能面臨房貸違約的情形。
最後，從租用率來看，蕭條期間對於公寓的租用率影響最小，畢竟住房算是剛性需求，其次是零售業，工業及辦公室租用率在蕭條期間下滑最快，尤其是辦公室的租用率在景氣回升後一直遲遲未復甦，筆者覺得主要原因在於二點：行政類的工作職缺受到科技進步而降低；另一方面是整體市場供給增加，加上辦公室市場利潤率較高，因此可接受在相對較低租用率的狀況下持續擴張。
最後，這個行業也是屬於規模效應非常明顯的公司，上圖筆者將幾個商用不動產巨頭以2019年財務數字橫向比較，很明顯營收規模越高，利潤率也越高。之所以造成這種結果的主要原因在於對於這些商業地產公司來說，最大的成本是「人」，當管理的物業資產增加，或是單位員工促成交易數量越多，就越能提高利潤率。
部門簡介
最後，筆者詳細介紹一下這家公司的業務結構：世邦魏理仕2019年重組後將公司區隔為三大部門：諮詢業務、全球工作場所解決方案以及不動產投資
1、諮詢業務
諮詢業務底下包含了五項子業務：分別為1).資產規劃及管理；2).市場估值；3).貸款媒合；4).租賃諮詢以及5).資本市場服務
1).資產規劃及管理
資產規劃及管理主要面向投資人以及商用資產擁有者，世邦魏理仕提供資產分析、定價策略、市場推廣、租戶組合等等相關服務，主要收費方式為每個月按固定金額收取，或是按照每月租金收入的一定比重抽成。而世邦魏理仕的業務也可以藉由每次的開發新客戶得到以百分幾計算的高額佣金。
2019年時，此業務占總營收比重約5%，佔諮詢業務營收比重約14%。
2).市場估值
市場估值主要是協助客戶衡量物業價值，例如使用水平比較估值或是現金流折現估值法等等，此業務以估值報告為主要產品，估值之外也提供相關競爭力分析以及環境友善評估。公司也提供客戶相關的法律遵循服務。
2019年時，此業務占總營收比重約3%，佔諮詢業務營收比重約7%。
3).貸款媒合
除了物業管理之外，世邦魏理仕也幫助客戶與銀行協談貸款，收入主要來自於手續費。
2019年時，此業務占總營收比重約1%，佔諮詢業務營收比重約2%。
4).租賃諮詢
與資產規畫類似，若資產主或投資人有租賃需求，公司可協助其物業管理以及做租戶分析；而對於租戶面來說，公司可以協助他們找到自己適合的據點，除了使用「全球工作場所解決方案」的客戶之外，其他的租賃手續費收入皆認列於此。
2019年時，此業務占總營收比重約14%，佔諮詢業務營收比重約36%。
5).資本市場服務
資本市場服務主要包含資產出售以及不動產抵押貸款發行，世邦魏理仕為全球最大的不動產買賣諮詢公司，在美國高達17%的不動產交易都是經由世邦魏理仕諮詢成交的。而就向貸款媒合一樣，世邦魏理仕也提供幫助公司發行不動產抵押債務的服務。
2019年時，此業務占總營收比重約11%，佔諮詢業務營收比重約30%。
2、全球工作場所解決方案
此業務主要針對跨國企業，提供企業從規劃到布局，以及事後的物業管理等一站式解決方案，幫助企業達成其設想目標的同時，也降低相關成本及風險。
2019年時，此業務占總營收比重約59%，其中78%都屬於佣金抽成以及相關成本費用，因此儘管這塊業務乍看之下很賺錢，實際上利潤率並不高。
3、不動產投資
世邦魏理仕的不動產投資主要分為三個子項目，分別對應三個集團品牌：
1).發展性項目(Trammell Crow品牌)
發展性項目主要是替投資人在各類不動產中尋找低風險的投資項目，主要收益來自於管理費收取，2019年時，此業務占總營收比重約1%。
2).靈活空間解決方案(Hana品牌)
靈活空間解決方案提供投資人共享辦公室概念的投資機會，承租公司可按照需求像出租人按時計費的租辦公室，之所以展開這項業務，主要是因為新創公司Wework帶起了一股臨時辦公室風潮，由於此業務面向的承租人多為新創公司，或是需求不穩定的客戶，因此投資風險也較高。
3).投資管理 (CBRE Global Investors品牌)
世邦魏理仕擁有超過40年的投資管理管理經驗，其投資標的主要為不動產類型的私募股權基金以及相關上市公司。在其全球投資管理業務下，也提供使用客戶帳戶或獨立帳戶直接進行不動產投資等項目。2019年時，此業務占總營收比重約2%。
小結
世邦魏理仕為全球首屆一指的商用地產服務公司，若各位讀者對於這家公司有興趣，要先去注意公司的市場趨勢是否遭遇逆風(如2020年新冠肺炎)，其次是公司資金是否足夠支應以及各項業務的發展趨勢。
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