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投資
看完仲量聯行(JLL.US)的公司簡介之後，就讓我們一起來看看仲量聯行的財務表現如何。
仲量聯行主要的營收揭露有二種表達方式，一種是區域性的，另一種是業務別。公司在法說會簡報上，大多以地區別營收組合為表達基礎，因此筆者也以區域營收為表達形式。在看營收組合時，我們首先要注意一件事情，會計準則改變：
2018年開始，公司採用ASC606會計準則，該準則要求所有隱含的合約收入都必須揭露在營收及費用，相對於過去公司採用排除佣金在營收之外的做法，2018年開始就有比較大的轉變，而由於2018年的年報須要追溯至2016年，因此2016年以後的數據都以新會計準則為主。
這也表示2015年的營收「跳增」，只不過是會計準則改變的結果。而這個新會計準則的佣金到底是什麼呢？其實可以想成一般房仲在成功搓合買賣後，業務的抽成金，這個抽成金過去都排除在財務報表之外，如今則是將這塊收入納入表內。也因此這導致了2016年以前的財務資料相對不具參考性。
回到營收組合，從地區別業務來看，公司的業務可以區分為兩大塊：不動產服務以及不動產投資(LaSalle)，不動產服務包括了不動產投資以外的所有業務，佔整體公司(排除佣金成本)的95%，相關業務內容大家可以參考第一篇文章下半部的講解。在成長力道上，美洲及亞洲的成長動能較強，2016-19年年均增長率為16%及14%，歐洲則為11%。
營業利益率方面，若我們只看2016-2019年，可以發現公司營業利益率非常穩定，不動產服務部門營業利益率落在3.5%-4.5%之間，逐年往上，而不動產投資的LaSalle則在17-26%之間波動。整體來說公司營業利益率落在6.8-8%之間。
從杜邦分解來看，仲量聯行的股東權益報酬率近年來接維持在10%左右的水準，雖然看起來很穩定，但其實隱含了一些隱憂，雖然稅後淨利率提高了，但象徵資產運用效率的指標-總資產周轉率卻是逐年下滑。
2016年公司總資產周轉率為1.7倍，但到了2019年下降至1.32倍，表示公司營收成長速度低於總資產成長速度，降低了資產運用效率；而權益乘數則都維持在2.6倍左右的水準。
從自由現金流量方面來看，公司的自由現金流量相對不穩定，變化主要來自於二點：1).改變會計準則後，佣金成本導致流動負債的增減波動劇烈；2).2016年資本支出相對往年高很多。
因此，筆者認為自由現金流量的波動更多是會計上認列轉變造成，而從有息負債比率來看，公司的有息負債比算是非常低，2019年僅11%，利息保障倍數也高達13倍，償債能力應可無虞。
最後，若讀者嘗試將世邦魏理仕(CBRE.US)與仲量聯行做比較的話，會發現這兩家公司的高度相似性以及些許差異。相似的是這兩家公司的營收成長類似，利潤率區間類似，市場給這兩家公司的估值也幾乎一模一樣。
而差異的部分在於世邦魏理仕規模大仲量聯行許多，利潤率也因此稍高(可參考第一篇分析)，但最大的差異在於兩者的股東權益報酬率，世邦魏理仕除了利潤率比較高之外，總資產周轉率以及債務都比仲量聯行高，因此在加成效果下，使世邦魏理仕擁有20%的高股東權益報酬率，而仲量聯行僅有10%的股東權益報酬率。
結論
從財務結果來看，公司近年營收成長穩定，約落在低雙位數增長，而另一方面市場其實對於全球前二大商用地產的看法類似，使得他們的估值彼此非常接近。若讀者對這家公司有興趣，可以多參考這兩家的資料做交叉比對，並追蹤商用地產整體市場的趨勢。
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