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產業
我們上一篇有提到， Prologis 目前的主要收入來源分為兩個部分，房地產業務和戰略資本業務。房地產業務包含租賃和開發，相關業務收入佔合併收入的 85% 至 90% ，租賃是透過長期租賃向租戶收取租金，而開發業務則是建立客戶所需要的設施，並認列開發相關收入；戰略資本業務部分，主要適用於海外的合作，透過資本和國際的機構投資者合資成立共同投資公司，持有權益從 15% 至 50% 不等，合資認列相關收入大約佔合併收入的 10% 至 15% 。
我們可以看到， Prologis 的收入以房地產業務和戰略資本為主，過去五年兩者幾乎建構公司的收入，主要的收入依靠房地產業務，組成部分有基本租金收入、營運相關租金收入、開發管理收入等，其中營運相關租金是指準備支付與該物業營運相關的某些成本，向租戶按比例分配後，所收取的租金，像是公共設施、服務、維修、保養、稅務、保險等額外費用，而基本租金和營運相關租金佔大部分。不過我們也可以觀察到房地產業務收入的佔比在過去五年，其實是一直慢慢下滑的，從接近 90% 下降到 85% ，原因在於 Prologis 的戰略資本業務收入的比重已經穩定上升。
上一篇有提到 AMB 時期在 2002 年發起了國際擴張的戰略，並在 2011 年則是開始擴大中國和巴西的業務範圍，其實在 2011 年 AMB 和 Prologis 合併之後，在國外仍然不斷拓展業務範圍，特別是 Nippon Prologis 和 FIBRA Prologis 分別在日本和墨西哥上市籌資，為國際擴張的戰略資本業務取得更多資金。
由於房地產業務收入大多都是來自北美地區，也就是美國境內的租金收入，所以租金變化不大，不過隨著比重逐漸上升的戰略資本業務收入，倒是可以看看這些業務收入究竟分布在什麼地區。歐洲在過去五年，一直是 Prologis 戰略資本業務收入的最主要來源，如果屏除掉一次性的收入，歐洲的業務比重幾乎達到一半的水準，其次才是美國和亞洲各有領先，最後才是美洲其他地區。戰略資本業務收入的內容大致上包含像是物業管理的經常性費用收入，以及像是租賃佣金的交易性費用收入，還有一次性認列的投資收益。不過作者認為這樣的分布恐怕無法反應真實的產業地區分布狀況，最主要是因為亞洲地區的物流需求不斷成長，要不是 2008 年金融海嘯， Prologis 為了取得資金，將包含中國和部分日本在內的亞洲業務出售給 GIC， 否則亞洲應該會成為 Prologis 戰略資本業務的主要收入來源。
由於 Prologis 是許多物流業和零售業的物流設施供應商，代表公司基本上是重資產營運的狀況，在這個情形下，我們就會比較關注營運狀況，因為租賃成本和折舊攤抽成本就已經大約佔總成本的八成，整體營運槓桿程度是比較高的。我們可以看到， 2016 和 2017 年收入成長率略高於費用成長率，就能為公司的營業利益帶來不錯的成長，也就是公司只需要付出一些變動成本就能換取更多的收入，代表營運狀況相對較好，而 2018 年公司以 85 億美元收購了 DCT Industries Trust 之後，固定成本佔總成本的比重沒有太大變化，不過因為折舊攤抽成本顯著提高，使得費用成長率也跟著上升，在承租率未拉高之前，成本的增加並未帶來相對應的高收入成長，就會使得營運狀況下降。特別注意的是， Prologis 在 2020 年分別以 130 億和 40 億美元收購了Liberty Property Trust和Industrial Property Trust，這對於新年度的折舊攤抽成本會有比較明顯的上升，同時也會對營業利益的成長率形成壓力。
Prologis 作為 REITs 標的，投資人最關注的莫過於股息發放，我們可以看到，近五年公司的股利殖利率大約在 3% 左右， 2019 年只有不到 2.5% ，主要是受到市場低利率環境的影響下，經濟體中的過剩資金流向資本市場，導致股利殖利率還是逐漸下降。
小結
我們知道物流產業中快運和快遞的產業比重合計大約 40% ，其中快遞比重大約為 15% 左右，目前專注在消費相關產業的 Prologis 還是以快遞物流為主，服務客戶以物流和零售為主，所以以整體物流產業的成長空間來看，還有相當大的成長空間，特別是海外的發展空間還是相當巨大（ 9921-TW ），透過資本運作收取物業管理費，不但可以多元化收入結構，也免去了併購不斷成長的固定成本。
【延伸閱讀】
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