Realogy(RLGY)-財務分析

上一篇我們談到了Realogy所處的產業環境、公司策略以及部門簡介後，就讓我們一起從財務的角度來看看這家公司的表現吧！

本篇重點：

1. Realogy加盟業務才是獲利驅動的核心
2. 房屋交易佣金率與交易量為觀察不動產經紀商的關鍵
3. Realogy的未來將持續受到短期疫情因素以及長期交易量成長趨緩的影響
   

業務簡介——「加盟業務為獲利核心」

首先，我們還是要從這家公司的營收組合開始看，Realogy主要業務可以分為四種，其中除了收入減項之外，我們已經於第一篇文章的下半部份簡介過了，下面我們將進一步說明這四個業務是怎麼賺取收入的：

1、經紀加盟業務：

既然是經紀業務自然還是與房屋成交的價格與數量有關，但當加盟主搓合成功一個交易後，母公司會就這個交易的一定比例對加盟主做抽成，而每年加盟主也必須上交至少1%的營收作為加盟金。搬家服務業務也屬於此一抽成方法。2019年時經紀加盟業務營收佔比為14%，而搬家服務營收佔比為1%。

2、經紀業務

在經紀業務則相對簡單，因為此業務屬於直營業務，所以當交易搓合之後，公司即可就每筆交易向客戶收取一定比例做為成交佣金。2019年時經紀業務營收佔比為75%。

3、結算業務

相對於前兩者是以房屋價值的一定比裡做抽成，結算業務的兩大服務：交易相關服務以及融資服務均屬於按件計酬，也就是以收取固定費用為主。2019年時結算業務營收佔比為10%。

由上可知，對於Realogy來說，最重要的莫過於成交量以及結算成交件數，其次則是佣金率的變化。為什麼我們在此不提房價呢？主要原因是公司的確有揭露平均交易價格，但這個價格的年增率非常低且穩定，因此不會是影響公司營收變化的重大因子，這也使得公司的營收變化主要來自於成交量的變化。

營運關鍵數字——「交易件數及單件交易營收為觀察重點」

從上圖成交量來看，兩大經紀業務的成交量皆於2017年達到頂峰，之後開始緩慢衰退，而結算業務也有類似的趨勢，這個趨勢與整體市場成長停滯的狀況是一致的，因此我們可將此歸因於整體產業交易量下滑造成公司基本面轉差。

其次，在佣金率上Realogy也是逐年下滑，顯示出這個行業正在面臨越來越激烈的競爭情形。另一方面，我們也可以注意到經紀業務由於是自營業務，所以佣金抽成較低，而經紀加盟的公司抽成相對高一些。

看完收入的兩個影響因子後，在來看看各部門利潤率的狀況，經紀加盟收入雖然在2019年時佔比僅14%，但從獲利角度來看，經紀加盟業務佔整體獲利比重高達81%，主要原因在於加盟屬於高利潤率的業務，從上圖我們可以看到，加盟業務的稅前息前折舊攤銷前淨利率(EBITDA Margin)皆有超過60%的水準。而直營的經紀業務由於需要員工等固定支出，因此儘管營收佔比高達75%，獲利佔比卻僅有1%的水準。

近年來由於公司不動產成交量下滑，使得整體營收於2016-2017年達到頂峰，隨後下滑。這使得原本已經不高的利潤一經歷營收下滑，成本卻固定的狀況下，公司隨即在2019年陷入虧損。

2020年時更面臨COVID-19疫情的影響，未來須關注公司有沒有辦法度過此次不動產交易清淡的時期。

結論——「受疫情影響，投資前必須謹慎」

從上面我們可以知道，研究這家公司的重點首先在產業面的不動產成交量，其次則是佣金率的變化以及各業務營收組合會怎麼影響到整體利潤率變化的狀況。

儘管從基本面的角度來說，Realogy的未來將持續受到短期疫情因素以及長期交易量成長趨緩的影響，但若未來整體產業如經營層所料，開始集中化的時候，Realogy很可能再度迎來營收獲利的增長。只是從現在的財務狀況來說，我們並沒有看到經營層認為的市場朝大公司集中的狀況。