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投資
大家肯定有上 591 租屋網的經驗，但買房子的時候，有沒有一個網站整合各家賣房資訊，讓用戶一次看個夠呢？在美國就有一家這樣的公司，他就是 Zillow ，就讓我們一起來看看， Zillow 如何將複雜的房屋買賣搬到網路上吧！
從網路旅遊到不動產網路
說到 Zillow 的創辦人Rich Barton，就不得不提到他曾經就職於微軟（Microsoft, MSFT-US）以及創立Expedia（EXPE-US）， 1996 年剛剛成立時，Expedia還是微軟的子公司，到 1999 年時才從微軟分拆出來。當時Rich Barton還同時在類似概念的新創任職，例如雇主與工作評論網站、律師評論網以及旅遊創業公司等等。
說到 Zillow 的創辦人Rich Barton，就不得不提到他曾經就職於微軟（Microsoft, MSFT-US）以及創立Expedia（EXPE-US）， 1996 年剛剛成立時，Expedia還是微軟的子公司，到 1999 年時才從微軟分拆出來。當時Rich Barton還同時在類似概念的新創任職，例如雇主與工作評論網站、律師評論網以及旅遊創業公司等等。2014 年 12 月時，Rich Barton正式創立 Zillow ， 2016 年 2 月產品正式上線，在當時三天內就吸引一百萬個用戶瀏覽次數。
在Rich Barton連續創業及參與的公司中，最大的特色就是將過去實體銷售的產品及服務搬到網路上，強化資訊透明度，降低買賣雙方資訊不對稱的問題。以 Zillow 為例， Zillow 最開始就是一個房屋媒合網站，賣家可以將自己的產品(房屋、房屋貸款、房屋維修等等)放到網站上，用戶如果喜歡某個產品，可以與賣家聯絡。
需要注意的是， Zillow 並沒有參與房屋交易的過程，因為在美國購買房屋的程式複雜，而且買家也不太可能光是依據網路上的數字（ 5287-TW ）和圖片就下決定，通常還是需要到現場看房子。
因此， Zillow 只能單純的提供房屋資訊，不提供線上買賣的功能。
Zillow 商業模式-從媒合到房屋交易
Zillow 的商業模式主要圍繞在用戶在買房時，最需要的三大需求，分別為：房屋買賣、資訊媒合以及貸款業務。
房屋買賣 (品牌為 Zillow offer)主要是 Zillow 在 2018 年開始切入的領域，購過 Zillow 自行購置房屋，直接賣給潛在需求者，相比於過去主要是做媒合業務， Zillow 等於自己跳進去當賣家。其次，其他商家則可以在 Zillow 上架他們的產品，也就是IMT業務， Zillow 除了可以提供行銷、廣告工具之外，也提供一些客戶關係管理(CRM)的後台設施，以及績效/數據分析工具，讓商家能夠用簡單的方式管理行銷以及客戶的動態。最後， Zillow 也能滿足用戶買賣房屋時貸款的需求， Zillow 透過HomeLoans品牌希望用戶在買房時，可以使用他們自己的貸款，讓整個交易都能由 Zillow 賺到。
從上面的商業模式我們可以發現， Zillow 一開始雖然只做資訊媒合，但到了現在，他做的業務越來越傾向把交易過程中，每個環節都納入公司體系，例如房貸與房屋買賣。這也造成了一個問題是，房屋及服務供應商需要面對 Zillow 球員兼裁判的問題，雖然目前而言這個問題並不大，但長期來說， Zillow 在「自售房屋及房貸」的角色上，會類似Amazon發展自有品牌一般，商家與平台之間的緊張程度越來越高。
產業概況
雖然 Zillow 成立已經接近 15 年，但是在 Zillow 平台上完成交易的房屋佔比仍遠低於整體市場，根據公司資料， Zillow 對於房屋交易的滲透率仍不足 1% ，主要原因在於網路房屋買賣仍然有其難度，而且很多時候買房不是看照片就能解決的問題，還是需要了解當地的不動產經紀人幫忙篩選，理解屋況之後才能下決策。尤其對於這種可能一生一次的重大財務決定，需要非常僅慎。
從產業角度來看，我們可以直接觀察房屋的交易量及平均成交價格。
從房屋交易量的角度來看，房屋市場在 2008 年次級房貸危機之前，美國房市因為信貸逐漸鬆綁以及政府的「美國夢」政策，鼓勵人民買房，使得美國在房市泡沫下，成交量一度來到一年內有 700 萬棟房屋成交。
而在 2009 年海嘯破滅後，雖然整體房屋交易量有回升，但因為銀行監管法規趨嚴，以及作風日趨保守的狀況下，使得整體市場成長緩慢。以近 30 年來說，長期房屋交易量年增率為 1.6% ，其中 19 個年度相對前一年交易量上升， 10 個年度下降。
然而從房屋價格來看，就完全是另一個故事了， 2008 年金融海嘯的確衝擊了整體房屋市場的平均成交價格，但在整個 2010 年代，房價持續恢復，甚至在 2016-2017 年間創新高。
主要的原因有幾點： 1.房屋的價格並不是簡單的供過於求就會下跌，或是供不應求就會上漲，而是好的區域房價會持續上漲，壞的區域成交量低，房價可能也跌無可跌。 2.在 2008 年海嘯之後，因為審查趨嚴，會買房的人都是屬於信用條件良好的買家，也因此較偏好買好區的房屋，也因此進一步推升成交價格。
整體來說，不動產市場屬於跟著景氣循環走的產業，在景氣差時，房屋交易量及成交房屋價格都會大幅下滑，進而影響到供應商在 Zillow 投放廣告的意願。僅管 Zillow 還是能依靠市場滲透率的提高抵銷一些景氣循環影響，但整體趨勢仍跟著景氣走。
公司策略
2018 年開始， Zillow 進軍房屋買賣業務，也就是 Zillow offer， Zillow offer其實源自於ibuyer的概念，在過去，要買房並不是一件容易的事情，除了交易流程之外，尋找成本也非常大。另外，過去賣家買房時，一定要去找不動產經紀人幫忙銷售房屋，而且在買方決定購買後，還需要等上好幾天的時間，到對方銀行核貸之後，才能真正收到錢。
但是有一個策略可以部份解決上面的痛點，也就是ibuyer，ibuyer透過許諾房屋家可以快速拿錢作為利基，吸引賣家將房子賣給ibuyer公司(如 Zillow )，雖然網路傳聞使用ibuyer賣房子價格相對會較低，但光是快速拿到錢這一點，就讓許多急著賣房的人省去很多找買家、談判的過程，大大加強了賣房效率。
而對於買家來說，ibuyer大量提供同質性房屋讓用戶去選，因為每個房屋性質類似，因此在定價以及用戶查核上也會因此少上許多功夫，而且通常長期經營的ibuyer商家也都會累積一定的信譽，不像個別賣家較可能會隱瞞房屋缺點。在此策略下， Zillow 2018 年及 2019 年營收大幅成長，年增率分別達 23% 及 105% ，而且在 2020 第一季時，也繳出 147% 營收成長的成績單。
然而需要注意的是，雖然進軍房屋買賣業務讓 Zillow 營收暴漲，但此一業務的毛利率僅低個位數，也就是說雖然營收暴增，但ibuyer的商家主要是賺轉手加價，但因為房市價格不太可能轉手就賺很多，因此價差並不大。這個業務另外一個風險是庫存風險，當房屋能賣出去時，對公司營收獲利會有很大的挹注，然而一旦房子跌價或是賣不出去，將會使這個業務虧損慘重。
小結
相信許多投資人很關心 Zillow 最近應對疫情時，是否也受到很大的衝擊，筆者在季報給股東的信上看到這個有趣的數據，
從上圖中，我們可以看到，黃色線是 Zillow 集團網站的流量年增率， 3 月時的確下跌到很慘的地步，但月底時開始回升，到 4 月中已經恢復到今年初期的水準。MRR指數則是廣告營收指數 (一樣是年增率的概念)，從這個指標來看，經紀人甚至沒大量的把廣告預算抽離。最後，公司整體的營收指數雖然因為疫情關係，從 3 月的 1.08 掉至 0.68 ，但公司認為最壞的狀況以過，未來將持續回升。
由此看來， Zillow 對於未來還是相對樂觀的，長期而言還是要看他的房屋買賣業務是否成功。
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