什麼是不動產債權？為什麼銀行會拒絕你的房貸申請？

台灣聯合金融科技公司「 BZNK必可企業募資 」，專注在解決中小企業主的資金周轉需求，在現有的兩項業務：應收帳款轉讓（票貼）、借貸式的企業募資底下，對於沒有客票、或是產業類別不適合企業募資的中小企業，還是無法幫得上忙，所以我們新增不動產借貸這項工具來滿足中小企業主的需求。由於剛推出這項新產品，相信不論是投資方或申貸方都會有疑問，我們特別在以下幾點做說明。

 一、 為何銀行婉拒不動產申貸戶？

大家可能心中第一個浮出的問題就是：「銀行房貸利息這麼低，為什麼借款人要到非銀行體系貸款，一定是借款人或房子有問題」。有這種疑問的投資人不在少數，這讓我們想到我們其中一位夥伴在金融機構服務時發生的故事：「銀行不是當鋪，不要簽這種案子給我看」襄理在開會時丟出這句話。

申貸人是一位近65歲的退休阿姨，因為國外的女兒臨時需要一筆新台幣50萬元的資金，所以阿姨拿名下的不動產來銀行申請房貸，希望透過分期還款的方式來減少一次拿出50萬元的壓力。名下的不動產市值大約500萬元，除了想要申請的50萬元房貸，並無其他的銀行貸款，但因為襄理的這一句話，只能婉拒客戶，請阿姨找其他的管道申貸。為什麼這位阿姨在銀行借不到錢？

1、沒有其他薪資收入證明

首先，這位阿姨已經快退休了，除了房子之外，沒有其他薪資收入證明。銀行非常重視借款人的還款能力，因為房屋貸款的償還年限通常是10~20年，在還款時間拉長的情況下，會有很多的變數，所以如果借款人沒有固定薪資收入，每月可以償還房貸，銀行通常會選擇婉拒。除了薪資收入，銀行是沒有多餘的人力去審核其他非薪資的收入。例如攤販、領現金的建築工人等等，他們雖然每天都有現金入帳，但因為不是透過銀行薪資轉帳匯入，所以沒有收入證明。除非借款人有意識的把每天領到的現金存入帳戶，不然銀行審核不易，自然就提高了拒絕的機率。

2、申貸金額太低

接著，是申貸金額太低。大家可能會有疑問：不動產市值500萬，才借50萬，貸放比才10%，這樣如此低風險的案件，銀行應該高興都來不急了。其實，原因在於作業成本的考量，銀行承作房貸的標準流程都是一樣的，對申貸人信用徵信、不動產估價、簽約對保、完成不動產設定，一直到撥款後的帳務管理，這些都需要作業成本。所以，申貸50萬跟申貸500萬的作業成本是差不多的。也因為銀行徵信的制式流程，往往造成短期資金需求者，等不到銀行2~3週的作業流程而只好轉向其他選擇。

 二、 風險與報酬

「好，我瞭解為什麼申貸人無法透過銀行獲取低利的資金，轉向其他方式籌資。但是這都沒有風險嗎？畢竟高報酬、高風險，連儲蓄險都只有大約4%的報酬，為什麼平台可以有年息5~12%投資報酬率的產品？這中間一定有很高的風險吧！」任何投資，一定都有風險，就算是有不動產的案件也是一樣，不動產借貸最常碰到的風險有兩個：

 1、房價下跌：

台灣不動產景氣在2014年達到最高峰後，開始緩步下跌，BZNK為了降低房價下跌的風險，平台低風險的方法有：

• 保守估價：平台以銀行徵信的標準，將台灣各地劃分成不同等級，依不同地區的流通性，最高只給予到7~8成的貸放金額。如為第二順位抵押權，持分地或其他流通性較低的物件（如土地、別墅等等），將進一步降低貸放成數，或以公告現值計算貸款金額，以求最大限度保障投資人的本金。另外，如申貸金額超過新台幣2000萬元，BZNK會委請銀行核可之第三方鑑價公司針對該不動產進行估價，以確保估值準確性。
• 每年鑑估：不同於銀行房貸承做年限長，平台的申貸戶多為短期資金需求，所以借款年限最長以一年為限。如借款期限到期後，借款人仍有資金需求，平台審查將重新鑑估不動產價值，如果不動產價值減損，將重新評估借款額度，必要時，得降低借款額度後，才會重新上架募資。

2、借款人還不出錢：

有土斯有財的概念一直存在於台灣人的血液裡面。因此，非到不得已，申貸人不會輕易地放棄名下不動產。但若真的發生借款人繳款不正常、延遲，平台會有下列作法協助投資人處理：

• 與借款人協商：協助借款戶出售不動產。此方法將償還投資人本金與利息後，還款後之剩餘金額會還給借款人。
• 代替借款人處理：如果借款人無法處理，最差的情況是平台代該案件的投資人，申請拍賣不動產。除非原本就高估了不動產物件，或流通性不高，投資人才有可能會因為拍賣所得不足以支付借貸金額而產生損失。當然，平台在申貸前一定會審慎評估案件流通性，但投資人也應該分散投資。

 三、 利率與還款方式

• 利率：大部分民間機構一個月的利率約為2～3%，年利率約24～36%，而目前BZNK平台還款期限為6～12月，年利率為5～8%，相較於民間機構的利率相對低很多。
• 還款方式：包含兩種，一種為「本息平均攤還」，本息平均攤還於還款日期內，每月償還固定金額，包含本金及利息，直到還款期限，將借款一次全部償還。另一種是「到期還款」，每期償付利息，還款期限到期時，全部本金一次償還。
• 如借款期限到期後，借款人仍有資金需求，平台審查將重新鑑估不動產價值，如果不動產價值減損，將重新評估借款額度，必要時得降低借款額度後，才會重新上架募資。

任何強調保本保息的業者，最後都有可能因為案件量不足以支付投資人利息，在保本的壓力下產生經營風險。BZNK作為用心經營的 P2P 業者，必可絕對不強調保本，因為我們旨在媒合投資與申貸雙方。平台會善盡審查責任，審慎地評估每一個案件，並在保護申貸戶個資的前提下，盡力揭露每一筆案件的投資細節供投資人參考，讓投資人自由選擇案件來投資。BZNK一直強調分散投資的必要性，也符合現在推出不動產借貸服務的初衷，讓投資人除了票貼、企業募資外，有更多元的投資組合。

一旦不動產案件有延遲繳款，或有可能損失本金時，平台將會第一時間內通知案件投資人，並透過與申貸戶合法協商、催繳、拍賣不動產等方式協助投資人，在遇到瑕疵案件時，能最大程度保全，收回部分或全部本金。

【延伸閱讀】

• 💡想知道如何計算每月房貸要還多少錢嗎？＞＞＞房貸計算機輕鬆算
• 什麼是P2P線上網路貸款？
• 常聽到「 禁止背書轉讓支票」到底是什麼？