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財管
「房地產市場供需關係發生重大變化」，2023 年 7 月 24 日，中共中央政治局召開集體會議，習近平親自為中國的樓市定調。我在同時間的文章中提到：
我們要時時刻刻關注中國的金融危機，預計它的影響力，為這場史無前例的亞洲危機做足準備，並且善用它的政治連帶力，為我國的兩岸政策擘劃百年大計。
陽光它必須照在東方，陽光必須上東。
將近一年過去，中國政府依舊採行以時間換取空間、治標不治本的政策，從國庫出資，收購供給過剩的樓房。
政府出資的來源，依舊來自中國人民辛苦納稅的錢。相當於挖東牆、補西牆。
取消房貸利率下限、下調頭期款貸款比例、下調住房公積金貸款利率
今年 5 月 17 日，中國人民銀行發布通知，取消中國全國範圍的首套房屋、二套房屋商業性個人房屋貸款利率的下限，同時下調 0.25 % 的個人住房公積金貸款利率、5 % 的住房貸款頭期款最低比例。
| 2024 年 5 月 17 日新政策 | 貸款利率下限 | |
| 調整前 | 調整後 | |
| 5 年以下第一間房的個人住房公積金貸款利率 | 2.6 % | 2.35 % |
| 5 年含以上第一間房的個人住房公積金貸款利率 | 3.1 % | 2.85 % |
| 5 年以下第二間房的個人住房公積金貸款利率 | 3.025 % | 2.775 % |
| 5 年含以上第二間房的個人住房公積金貸款利率 | 3.575 % | 3.325 % |
資料來源：中国人民银行
| 2024 年 5 月 17 日新政策 | 頭期款貸款比例下限 | |
| 調整前 | 調整後 | |
| 首套住房商業性個人住房貸款最低頭期款比例 | 20 % | 15 % |
| 二套住房商業性個人住房貸款最低頭期款比例 | 30 % | 25 % |
資料來源：中国人民银行
武漢、深圳、廣州等等大城市跟隨中央，放開購房障礙，有著夜半鐘聲到客船的江南小城蘇州也不例外。皇城根下的北京，也正式取消執行十多年的住房限購政策，撤銷在五環外的房地產買賣限制。現在，就等三環內。
到底中國的房地產怎麼了？
當房地產行業與銀行業綁在一起
拿中國最大地產商萬科集團做範例。根據報導，萬科集團去年的總營業額同比下降 7.56 %，淨利潤卻下降 46.39 %。萬科集團的營利程度沒有過往高，造成流動性問題，同時，卻仍有需要付息還本的債務。澎湃新聞表示，萬科集團已經獲得 200 億人民幣的銀行團貸款，並已收到其中的 100 億人民幣；彭博進一步報導，萬科將在今年獲得 500 億人民幣的另一筆銀行團貸款。
代表萬科集團又欠了 700 億人民幣，同時，這個集團的淨利卻折半；這筆 700 億人民幣，將會成為未來的問題。貸款給萬科集團的銀行，例如興業銀行、招商銀行、中國銀行、中國農業銀行，將背負萬科在中長期倒債的風險，連帶影響銀行業的金融穩定。
北京大學金融學系教授 Michael Pettis 撰文表示：
…… 損失必須（並且將會）被迫轉移到經濟的某些部分 …… 將損失分配給那些最無力自保的部門。
（…… losses must (and will) be forced onto some sector of the economy …… to allocate the losses to those sectors least able to protect themselves.）
執行國家政策責任的銀行業或許就是 Pettis 教授提到的「最無力自保的部門」。
此外，無論是新建商品房的銷售額或者面積，都呈現斷崖式下降，意味著中國房地產未來的收入亦會驟降。萬科集團的財務報表已經反映此現象。2023 年夏天，我在文章提到曾經出過亞洲首富的碧桂園集團面臨相同情況，必須跟中國政府借錢：
…… 其淨利比卻從 2020 年的 11.6 %下滑至 2021 年的 7.8 %；而 2022 年，碧桂園的淨利比數據為：0.6 % …… 早在去年年底，碧桂園就向市場募得 10 億人民幣的三年中期票據，並且由中債公司（全名為中债信用增进投资股份有限公司）提供增信。中債公司的背景是，中華人民共和國。
資料來源：国家统计局
持續拖延的房地產問題
根據中國國家統計局的資料，在今年前四個月，除了上海、成都、西安以外，其它城市的新建商品住宅價格都沒有高於去年同期的顯著表現，大多數城市的新房價格都是下跌，就連南方大城廣州、深圳都如此；至於中古房的價格，中國全國呈現下跌趨勢，連北京的中古房價格平均跌幅都來到 6 %，羊城則跌約一成。
第三任期內，房地產業的利潤空間收緊，資本家卻借新債、還舊債，打包舊問題，丟給未來的新人、新官員（例如國務院總理李強、國務院副總理何立峰），不斷地把易開罐一路向下踢。
Kick the can down the road.
| 新建商品住宅銷售價格指數 | |||
| 城市 | 環比 | 同比 | 1 – 4 月平均 |
| 上月 = 100 | 上年同月 = 100 | 上年同期 = 100 | |
| 北 京 | 99.3 | 99.5 | 100.6 |
| 上 海 | 100.3 | 104.2 | 104.2 |
| 廣 州 | 98.7 | 93.1 | 94.9 |
| 深 圳 | 99 | 93.3 | 94.7 |
| 重 慶 | 98.7 | 98.6 | 100.6 |
| 成 都 | 99.7 | 101.4 | 103 |
| 杭 州 | 99.5 | 100.4 | 101 |
| 武 漢 | 99 | 94.8 | 97.2 |
| 南 京 | 99.2 | 92.3 | 94.3 |
| 寧 波 | 98.2 | 95.8 | 98.1 |
| 長 沙 | 99.4 | 99.6 | 101 |
| 溫 州 | 99.3 | 94.8 | 96.2 |
| 厦 门 | 98.7 | 93 | 94.7 |
| 西 安 | 100.1 | 104.3 | 104.6 |
| 三 亞 | 99.6 | 100.4 | 101.5 |
| 二手住宅銷售價格指數 | |||
| 城市 | 環比 | 同比 | 1 – 4 月平均 |
| 上月 = 100 | 上年同月 = 100 | 上年同期 = 100 | |
| 北 京 | 98.4 | 92 | 94.1 |
| 上 海 | 99.2 | 92.5 | 93.7 |
| 廣 州 | 98.6 | 89.8 | 91.9 |
| 深 圳 | 99.3 | 91.5 | 93.2 |
| 重 慶 | 99.1 | 91.7 | 93.1 |
| 成 都 | 99.2 | 94.3 | 96.5 |
| 杭 州 | 98.9 | 93.5 | 95.3 |
| 武 漢 | 98.5 | 89.4 | 91.7 |
| 南 京 | 98.6 | 89.3 | 90.9 |
| 寧 波 | 99 | 91.6 | 93.1 |
| 長 沙 | 99 | 94.6 | 96.4 |
| 溫 州 | 98.3 | 90.3 | 91.9 |
| 厦 门 | 98.3 | 89.3 | 90.7 |
| 西 安 | 99.4 | 94.9 | 96.4 |
| 三 亞 | 99.5 | 97.4 | 98.4 |
資料來源：国家统计局
2027 新衣國王的二十一大
2027 年的二十一大就要來臨，中國共產黨需要創造假性繁榮，為加冕典禮披戴國王的新衣。
二十大已經過去兩年，中國房地產絲毫未有起色。中央政府挖東牆，讓一部分人先還西牆的錢。如今，中國人民銀行發布通告，將推動近五千億的住房貸款，利率為 1.75 %，期限 1 年，最多可展延 4 次，又是一個以時間換取空間的政策；直屬中國國務院的經濟日報社甚至提倡以國家力量推行的「以舊換新」。無論是稅務的補貼，或是調降貸款負擔的政策，所謂「以舊換新」只是美化數據，拉抬房地產商的新房銷售額，創造不符現實需求的假性繁榮。
一個換藥解方，是讓欠外債（多數是以美元計價）和內債的房地產商倒閉，以休克療法來阻斷銀行業的資金鏈，建立起金融防火牆，讓中國房地產危機在這一代的中國人就停止，而不是持續到習近平團隊的第四任期、第五任期，甚至到習近平的接班人。
然而，中國的政治特色無法達成此舉：假設萬科、恆大、碧桂園等等巨型房地產商倒閉，將引發百萬計的失業下崗潮，進而連帶促進貸款違約的銀行危機，家暴事件與孤狼性恐怖攻擊的社會動盪。作為早已喪失執政正當性的政黨，中國共產黨勢必會噤聲所有不利執政的事件，粉飾銀行危機（2019 年內蒙古的包商銀行、2021 年河南的四家村鎮銀行、2023 年上海的浦發銀行），淡化社會暴力事件（今年春天，北京東城區交道口南大街的蓄意衝撞；今年五月，江西的小學砍人事件），拖延房地產炸彈影響全國政局的時程。
就像我在 2023 年一文中提到的，中華民國必須做好準備：
…… 習近平往後的執政會越來越具挑戰性 …… 海這一岸的臺北應該可以看到海那一岸的北京爆發更多白紙革命、灰紙革命、黑紙革命、彩虹紙革命 …… 我們需要大膽地派出更多的人員前往北京，一探究竟、實地探查，理解這個偉大卻處於百年未有之大變局的國家。
2024 年是中國房地產假性繁榮的一年；越靠近二十一大，就越靠近「百年未有之大變局」。
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【參考資料】
- 「China’s Overextended Real Estate Sector Is a Systemic Problem」，2022 年 8 月 24 日，Carnegie Endowment。
- 「中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作，中共中央总书记习近平主持会议」，2023 年 7 月 24 日，中华人民共和国中央人民政府。
- 「中國樓市發生重大變化！對台灣有什麼影響？一文帶你看懂中國房市議題！」，2023 年 7 月 28 日，StockFeel 股感。
- 「碧桂園破產？中國金融危機的第二張骨牌倒下！中國的雷曼時刻？」，2023 年 8 月 15 日，StockFeel 股感。
- 「中国人民银行，国家金融监督管理总局关于调整优化差别化住房信贷政策的通知」，2023 年 8 月 31 日，国家金融监督管理总局。
- 「中國再次降準！2023 年第二次降準！背後有什麼政治含義？」，2023 年 9 月 21 日，StockFeel 股感。
- 「万科 A：2023 年净利润 121.63 亿元，同比下降 46.39 %」，2024 年 3 月 28 日，证券日报。
- 「本市住房限购政策迎调整，2 套房京籍家庭可在五环外新购 1 套房」，2024 年 5 月 1 日，北京市人民政府。
- 「《关于进一步优化完善促进我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》的政策问答」，2024 年 5 月 6 日，武汉市住房保障和房屋管理局。
- 「深圳市住房和建设局关于进一步优化房地产政策的通知」，2024 年 5 月 6 日，深圳市人民政府。
- 「中国人民银行关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知」，2024 年 5 月 17 日，中国人民银行。
- 「中国人民银行、国家金融监督管理总局关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知」，2024 年 5 月 17 日，中国人民银行。
- 「中国人民银行关于下调个人住房公积金贷款利率的通知」，2024 年 5 月 17 日，中国人民银行。
- 「2024 年 1 — 4 月份全国房地产市场基本情况」，2024 年 5 月 17 日，国家统计局。
- 「2024 年 4 月份 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况」，2024 年 5 月 17 日，国家统计局。
- 「中国人民银行拟设立 3000 亿元保障性住房再贷款」，2024 年 5 月 17 日，新华网。
- 「万科获招行牵头 200 亿元银团贷款，为 4 年来房地产领域单笔最大金额贷款」，2024 年 5 月 23 日，澎湃新闻。
- 「关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知」，2024 年 5 月 27 日，上海市人民政府。
- 「广州市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知」，2024 年 5 月 28 日，广州市人民政府。
- 「中经评论：住房“以旧换新”要“因城施策”」，2024 年 5 月 29 日，中国经济网。
- 「China Vanke in Advanced Talks With Banks for $6.9 Billion Loan」，2024 年 5 月 30 日，Bloomberg。
- 「苏州房地产新政出台，全市范围不再审核购房资格」，2024 年 6 月 2 日，证券日报。
【延伸閱讀】
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