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產業
六福（ 2705 -TW ）皇宮曾是六福集團最引以為傲的五星級飯店，但是不堪高額租金帶來的連年虧損，於 2018 年底正式停業。近年六福皇宮部門，每年導致 2 到 3 億元的虧損，使股價常年處於低迷狀態， 2018 年由於認列相關閉業損失，例如與國泰租約以及與萬豪集團合作的違約金，部門損失甚至多達十億元，使六福股價於 2018 年 10 月 29 日跌至 5.49 元的低點。
而在擺脫六福皇宮以後， 2019 年第一季的每股虧損縮減至 0.25 元，加上宣布啟動六福客棧改建的程式，股價開始走揚。此外，六福也於 2019 年初宣布減資 45% 彌補虧損，股價回到票面價值以上，也使財務報表得以美化。六福集團在虧損部門停業以及資產活化兩大利多之下，是否未來是一片坦途，本篇將就公司的財務報表進行分析。
營收分析
2014 年開始受惠六福村入園人數成長，且 2015 年六福萬怡飯店開幕，逐漸貢獻營收，六福自 2013 年的營收低點逐年持續反彈。但是由於 2018 年底六福皇宮停業，在損益表內列示為停業部門，因此 2018 年營收大減超過十二億，勉強保持約二十億元營收。
獲利分析與各部門未來獲利預期
六福除了受惠於 2015 年出售墾丁六福莊曾短暫獲利以外，近年多數期間處於虧損，除了六福皇宮與六福萬怡貢獻巨額損失外，其餘部門表現也差強人意。 2018 年除了六福皇宮的巨額虧損外，各個部門也都有幾千萬到上億元不等的損失，尤其六福多次聲稱即將轉虧為盈的六福萬怡，在 2019 上半年虧損甚至比 2018 同期來得多。
首先在六福村部分，包含六福村主題遊樂園、六福莊還有集團旗下的六福開發建設公司。本業的樂園與飯店業務近年大概在損益平衡上下， 2019 年上半年虧損主因來自一塊營建用地的存貨跌價損失，由於過去向行政院農委會提出保安林解編的申請遭駁回，經逐步程式提出訴願與訴訟， 2019 年第二季遭送送駁回，認列約 2.5 億元的損失，將繼續上訴。
六福村主題遊樂園今年前八個月入園人數相較去年同期成長 7%，全年入園人次上看 140～145 萬人。六福莊近年住房率偏低，幾乎都在 55～60% 間徘徊，有 161 間房間，推估的平均房價在 6500 元左右。若能提升住房率，或將帶動整體部門獲利提升。
六福村雖然是目前台灣表現較好的遊樂園，但若沒有增加其他吸引觀光客的因子，未來成長還是受限。而六福莊緊鄰六福村，主題也是以野生動物為主，與六福村雷同，無法獨善其身，部門的成長是相輔相成的。六福村位於新竹關西的這塊土地是集團最具價值的固定資產，如何更妥善的利用，創造更高價值，是經營團隊需要去思考突破的。
六福萬怡飯店自 2015 年底開幕後，每一年都處於虧損，雖然虧損在 2018 年以前逐年縮減，但 2019 上半年虧損卻略為擴大，全年轉盈甚至單季轉盈仍然有段距離。六福萬怡飯店位於南港車站的建築是向潤泰集團承租，每年租金高達 3.3 億元，甚至每三年可能調漲，此外，六福萬怡每年折舊也將近 1 億元，租金與折舊加起來已經超過一半的營收，對於飯店的成本結構來說非常不健康，營收仍須大幅提升才有機會轉盈。
根據報導，六福萬怡平均住房率已提升至 70%，向上提升的空間已不大，藉住房率提升來增加營收，難度偏高。目前餐飲收入佔比約為 30%，相較同業以及六福其他飯店的五成以上比例偏低，仍有增加的空間。以目前的成本結構推估，住房率要提升至 75～80%，且餐飲收入要有 50% 以上的成長，六福萬怡才有機會轉虧為盈，難度極高。六福皇宮的停業主因就是租金過高，若無法繼續擴大營收，恐步上六福皇宮的後塵。
財務結構分析
隨著近三年虧損的擴大，資產負債表中的累積虧損持續擴大，進而壓縮權益項目，是負債比持續擴大，因此在六福皇宮停業後，預期公司虧損將明顯趨緩的情況下，宣布減資 45% 以美化財務報表，是可以理解的。但減資僅僅是報表上的文字遊戲，長期而言要避免重蹈覆徹，唯有使公司轉虧為盈才是根本之舉。
此外，目前六福的現金與流動資產分別約為 3 億及 6 億元，而流動負債則是高達將近 30 億元，可能會有流動性不足的疑慮。
六福客棧改建分析
六福客棧改建已經通過審核並獲得獎勵，對於土地價值能有顯著提升，相較不到 6 億元的帳面價值，估計獲得改建獎勵後價值可能達 15 億元，對於六福是相當大的挹注。然而改建也需要資金支持，在目前流動資產嚴重不足的情況下，甚至還有高達 30 億元的短期負債要償還，是否能撥出足夠經費投入改建的工程需要密切注意。但在目前土地通過改建審核的情況下，資產將獲重估增值，對於向銀行貸款是一大利多，然而此舉可能再度使因減資而降低的負債比率攀升。
此外，售後租回則是六福一個短多長空的選項，出售資產可在短期而言舒緩潛在的流動性問題，也不再需要擔心改建的資金，也能帶來一次性的出售資產獲利。然而長期而言，過去的六福皇宮、現在的六福萬怡都面臨高昂租金，使損益兩平非常困難，更不用說是獲利，未來的六福客棧若採取售後租回，租金問題恐怕使六福集團重道覆轍。
結論：虧損將縮減 但全年轉虧為盈仍有難度
今年六福本業的表現已經趨於穩定，第二季若沒有存貨跌價損失也將會只有小幅虧損，該營建用地帳面價值已不到成本的 10%， 2018 年發生的跳票事件也已經全數認列為呆帳，資產部分下行風險小。
六福客棧的改建或許對資產價值有貢獻，但一兩年內要藉此實現部門獲利不太可能，而六福萬怡轉虧為盈有難度。或許藉著第三季的旅遊旺季能帶動遊樂園入園數以及客房住宿率，進而達到單季轉虧為盈的目標，但一兩年內要能達到全年轉虧為盈難度極大。
六福客棧改建的話題或許是現在投資人關注的焦點，但六福村要如何重返開幕前十年的榮景，以及六福萬怡飯店要如何拓展餐飲收入進而使部門達到獲利，這兩個議題也是投資人應該關注的。
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