恆大終於公布財報！恆大過去兩年究竟虧損多少錢？

7 月 17 日深夜，中國恆大集團終於公開截至 2021 年 12 月 31 日整年度、截至 2022 年 6 月 30 日半年度以及截至 2022 年 12 月 31 日整年度全年業績報告。

與其旗下恆大物業、恆大汽車邏輯一樣，補發年報是中國恆大為尋求在短期內復牌所作出的補救措施。去年，因未如期揭露 2021 年年報，中國恆大自 2022 年 3 月 21 日週一開市起停牌至今已將近 16 個月，就快觸及 18 個月的退市死線。

據了解，中國恆大、恆大物業、恆大汽車 3 個上市平台及與它們股票掛鉤的強制可交換債券及票據，是「恆大系」目前推動境外債務重組的關鍵籌碼。在此之前，恆大物業已經於 6 月 6 日補發年報，而恆大汽車的年報發布日期最新定在 7 月 26 日。

中國恆大務必要快速行動，儘管年初剛聘請的新會計師事務所上會柏誠，對業績報告「無法發表意見」。

虧損情況不忍直視，但這也是無法改變且可以預料的事實。恆大集團的「商業神話」自 2021 年下旬開始隕落，隨後要發布的這兩份年報，數字註定不會好看。

恆大兩年淨虧損 8,120.3 億！

總體來說，恆大將大部分主要的虧損均一次過列在 2021 年年度報告，讓 2022 年年報的壓力小了不少。

資料顯示， 2021 年中國恆大集團實現收入 2,500.1 億元，毛虧損 184.5 億元。年內經營性虧損為 1,137.5 億元，而淨虧損則高達 6,862.2 億元。

6,862.2 億元淨虧損中，包含撇減發展中物業及持作出售的已完工物業、投資物業公平值虧損 4,049.5 億元，土地被收回有關的虧損、金融資產減值損失及其他非經營性虧損 1,802.0 億元。其中，存貨減值撥備就一舉達到 3,736.8 億元。

到 2022 年，中國恆大期內營收維持在 2,300.7 億元，毛利恢復正向 249.9 億元，經營性虧損為 433.9 億元，淨虧損減少至 1,258.1 億元。最明顯的一點是存貨減值撥備僅有 16.9 億元。

根據公告，報告期內中國恆大銷售成本從 2021 年的 2,684.61 億元下降到 2,050.8 億元。同時，銷售及行銷成本從 319.45 億元降至 60.68 億元；行政開支從 165.27 億元調整到 66.78 億元。

截至 2022 年 12 月 31 日，中國恆大集團員工由 12.14 萬人削減至 10.29 萬人。當中，艱難營運的恆大汽車年內流失員工 1,780 名，房地產開發建設系統員工數量則較 2021 年底減少了 36.9% 。

這導致 2022 年恆大集團總雇員成本（包括董事酬金）快速降低為 46.3 億元，該數據在 2021 年約為 140.7 億元。

體現為由於 2020 年開始特別是 2022 年恆大集團業務規模快速收縮，加上內部採用一系列的降本增效措施，「三費」中行銷和行政支出大幅下調。

「已經到谷底了，怎麽走，都是向上的。」這條逐漸變為股民們自我嘲諷的勵志短句，放在這裡似乎也算合適。不過中國恆大集團倒下所遺留的問題，明顯比這更加複雜。

但就眼前來說，對於「恆大這幾年到底虧了多少？」，其實並不是市場最關心的問題。這家中國曾經最大型的民營房地產開發企業，能否繼續走下去是關鍵所在。

銷售方面，按照公告，恆大集團銷售從 2022 年 4 月份開始逐漸恢復。 2022 年全年，恆大累計實現合約銷售金額 317 億元，合約銷售面積 390.4 萬平方米，是未「爆雷」前該年目標 7,500 億元的 4.23% 。

而 2023 年 1 至 5 月期間，中國恆大集團實現合約銷售金額 337.67 億元，算是有些起色。

事實上，恆大在流動性危機爆發後已無力再新增土儲，在暫停拿地的情況下，恆大一直在消耗過去積累的土地資源。

值得注意的是，恆大曾在疫情期間提出過「控制土地規模」的降杠桿方法。具體規劃是至 2022 年將可售住宅土儲（剔除商業和車位）面積控制在 2 億平方米。

一部分不得已，一部分有意為之，加上一部分已拿地未完成繳款或未動工土地被當地政府收回，截至 2022 年末，中國恆大擁有的土地儲備為 2.1 億平方米，還未算其參與的舊改項目 79 個，其中大灣區 55 個（深圳 34 個），其他城市 24 個。

土地儲備依然龐大，但同樣規模龐大的債務，令恆大集團的前景沒有看起來那麽美好。

反映在報表上， 2022 年末恆大擁有負債總額 24,374.1 億元，剔除其中的合約負債 7,210.2 億元後的負債規模為 17,163.9 億元，甚至較 2021 年還增加 1,105.9 億元。

其中，有息負債 6,123.9 億元，較 2021 年成長 50.1 億元，這些借款平均年利率為 8.12% ；貿易及其他應付款 10,022.6 億元（應付工程材料款 5,961.6 億元、其他 4,061.0 億元），較 2021 年與上期相比增加 1,089.2 億元。

另外，還有其他負債約 1,017.4 億元。

不算應付款單論有息負債，與短期負債 5,871.23 億元對比，恆大截至 2022 年期末擁有的現金及現金等值物僅 43.34 億元，在銷售尚未大規模復甦的前提下，將如何應付債務？這也是會計師上會栢誠表示「無法發表意見」的原因之一，

「事項表明存在可能對貴集團持續經營的能力產生重大疑慮的重大不確定因素，因此其可能無法在正常業務過程中變現其資產和清償其負債。」上會栢誠稱。

中國恆大仍然深陷債務漩渦，更詳細的情況來自該公司先前 6 月末透露，截至 2023 年 5 月末，恆大集團境內實體恆大地產標的金額 3,000 萬元以上未決訴訟案件數量共計 1,601 件，目標金額總額累計約 3,829.4 億元。

同時，恆大地產涉及未能清償的到期債務累計約 2,776.88 億元，此外逾期商票累計約 2,454.18 億元。

其目前要煩惱的事還不止於此，恆大集團目前的境外債務重組結果仍然懸而未決。

根據最新消息，中國恆大即將於 7 月 24 日至 25 日舉行多項重組債務持有人會議。

目前，恆大將境外重組的債務分為 A 組與 C 組，前者包括十筆美元高級擔保票據、一筆港元可轉債和一筆私人貸款，後者包括私人貸款、回購義務以及該公司為若幹境外和境內債務提供的擔保等債務。債務歸於 A 組的全部應計索賠；C 組債務基於「差額索償」。

恆大在先前拋出條件頗為「苛刻」重組方案，當中部分新票據期限達到 10-12 年。債權人是否接受如此安排？答案或許即將揭曉。

《36氪》授權轉載

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