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交易
這幾年愈來愈多人想買房投資，而市面上也愈來愈多教買房投資的課程。但是，可別以為當 包租公 婆真有那麼容易！
「喬王，不是只要錢多就可以投資了嗎？」
錯！其實錢少，也有錢少的投資方式，譬如合購、包租代管(也就是二房東)等。
但是如果投資之前沒有想清楚、沒有注意到一些眉眉角角，就有可能買房後陷入進退兩難的困境！
以下喬王幫大家整理了 7 個重要事項，幫助你在投資房地產時，能夠避免踩到屎…好像不好聽…所以更正一下…?是避免遇到不必要的麻煩囉！
1. 先釐清是投資或自住
2. 確認買房的標的
- 預售屋 vs 新成屋 vs 中古屋
- 輕資產 vs 重資產
3. 投資策略及獲利來源是什麼
- 現金流
- 資本利得
4. 學會計算報酬率
- 總價報酬率
- 自有資金報酬率
- 回本時間
5. 了解提高報酬率的方法
6. 清楚知道有哪些優缺點
7. 搞懂並控管潛在風險
那我們廢話不多說，直接開始吧！
1. 先釐清是投資或自住
投資需要考量租金、總價及裝潢，並且精算報酬率；
自住需要考量自己與家人的通勤時間、居住習慣以及生活機能。
兩者邏輯不太一樣，所以建議不要混為一談。
雖然有些人認為買房後可以投資兼自住，但老實說，想要「 兩者兼得」的結果，往往都是「兩者兼不得」，反而讓自己陷入「報酬率不高，自己也住不慣」的窘境。
2. 確認買房的標的
想要投資房地產，標的有很多種選擇。
如果是依照房子的生命週期，可區分為：預售屋、新成屋、中古屋，他們都有各自的目標族群及投資策略。
譬如：
預售屋紅單是一種「優先承購權」，因為是紅色的單據，所以又俗稱「紅單」。
紅單的金額約 5 萬元～ 10 萬元，或總價的 1 % ～ 3 % 。
它的目的是用來證明已付錢買到預售屋的權利，但也有人用它來轉手賺價差。
如果是新古屋與中古屋，又可依照「產權持有」的有無來區分兩種。
一種是不持有產權的輕資產(包租代管)，也就是俗稱的二房東。
另一種是持有產權的重資產(買房收租)，整層收租或隔套收租都是屬於這個領域。
3. 投資策略及獲利來源是什麼？
投資房地產時，不同的標的及投資策略，可以有不同的獲利來源。常見的有以下幾種：
- 現金流：每個月創造穩定的租金，主要有以下兩種模式：
( 1 )買房收租：透過買屋裝潢，賺到穩定的租金收入。
( 2 )包租代管：主要是透過轉租的方式，扣除掉大房東收取的租金，賺到穩定的租金價差。 - 資本利得：透過買賣賺價差，一次獲取較高的資本利得，並成為下次投資房產的本金來源。預售屋的紅白單、成屋的買賣都是屬於此類。
4. 學會計算報酬率
( 1 )買房收租者
如果你是買房收租，通常會看租金報酬率 ( = 利潤 / 投入資金)，而投報率又分成總價報酬率及自有資金報酬率。
總價報酬率 = 全部現金買房的租金報酬率 = 租金收入* 12 個月/總支出
自有資金報酬率 = 透過貸款的租金報酬率 =（租金收入-房貸利息）* 12 個月/ 總支出舉例：
房子總價 1,000 萬元，裝潢及雜支 200 萬元，租金收入每月 5 萬元。
若貸款 800 萬元，利率 1.4% ，每月只繳房貸利息 0.9 萬元。那麼，兩種報酬率的計算方式如下：
總價報酬率= 5 萬元* 12 個月 / ( 1,000 萬元+ 200 萬元) = 5%
自有資金報酬率 = ( 5 萬元- 0.9 萬元)* 12 個月/ ( 200 萬元+ 200 萬元) = 12.3%
( 2 )包租代管(二房東)收租者
如果你是包租代管收租，因為持有時間有限，所以通常不是看報酬率，而是看回本時間。
舉例：當你為了轉租，裝潢花了 36 萬，但可創造租金價差每月 2 萬元，等於你 1.5 年才回本。
回收時間 = 裝潢費 / 租金價差 = 36 / 2 = 18 個月 (= 1.5 年)
5. 了解提高報酬率的方法
「報酬率多少才可以投資呢？」
老實說，這沒有一定的標準。
有些人認為新北市的總價報酬率 6% 以上才能投資，但有些人認為 5% 以下也可接受。
這是因為透過貸款，可以大幅提高自有資金報酬率，所以可能比投資其他商品都還要來得划算。
如果想要提高報酬率，可從幾個面向來思考：
( 1 )總價買得夠便宜：
降低買入的成本是最直接的方式，不僅能夠提高報酬率，未來也比較容易賣到好價格。
如果想要買到便宜房子，你需要學會估算房價、經營仲介、談判議價等多種技巧。
( 2 )裝潢成本要控制：
裝潢得愈漂亮，通常愈容易吸引租客的目光，但不一定能夠反映在租金上。
所以你必須清楚那些裝潢能夠讓租客有感，並讓租客願意付出更多錢來租你的房子。
否則一不小心，你就花太多錢在裝潢上，但租金卻未必跟著提升。
( 3 )租金要租得夠高：
前面提到，裝潢與租金通常有相關，但未必每次都能完全反應出來。
所以，你必須清楚知道租客的需求是什麼。
(以下隨意舉例，不見得代表實際狀況XD)
如果多 1 個流理臺，只能提高每月租金 500 元，或許你會覺得不划算；
但如果多 1 個流理臺，可提高每月租金 2,000 元， 1 年下來多了 2.4 萬元租金收入，或許你會覺得值得。
( 4 )貸款條件要夠好：
買房子通常都會使用貸款，當你的貸款條件夠好，你就能爭取到更高的貸款成數、更低的貸款利率、更長的寬限期、更鬆的綁約條件。
這也意味著你的自有資金報酬率可以更高，以及未來的轉貸/賣出成本也更低。
(延伸學習：買房必知，告別無殼蝸牛的銀行貸財術)
6. 清楚知道有哪些優缺點
不同的房地產投資，有不同的優缺點。
以下分成( 1 )預售屋-資本利得；( 2 )成屋-資本利得；( 3 )成屋-現金流，來說明不同投資策略的好處與壞處。
( 1 )預售屋-資本利得
【優點】初期投入的資金較低
【缺點】法規禁止轉賣紅單後，若無法在取得產權之前換約，就得完成交屋流程，並且背負房貸，如果過程中資金不夠，甚至可能被斷頭(註)或賠售。
(註：斷頭是指付不出款項，建商不僅沒收前期已繳的金額，又不會把房子交給你)
( 2 )成屋-資本利得
【優點】短期即可獲利，快速創造下一桶金
【缺點】若無法賣到更高價位，就得被長期套牢或賠售
( 3 )成屋-現金流
買房收租
【優點】可獲取穩定的現金流收入
【缺點】資金會被壓在房地產，有租客風險，租金行情不好會降低報酬率及售價
包租代管
【優點】較少的自有資金，即可快速回收並創造高報酬
【缺點】沒有房產的所有權、有租客風險，租金行情不好會影響套利空間
7. 搞懂並控管潛在風險
任何投資，不要只想著贏，還要想到不能輸。
你需要事先了解風險，才能控管風險。
那麼房地產投資有什麼風險呢？
以下列舉幾個常見的風險：
（１）房價下跌
買賣賺價差最需要擔心房價下跌賣不掉的風險；
買房收租因為有租金收入，即使短期房價下跌，也能透過租金收入來補足損失，等待長期的房價上漲；
包租代管因為不持有產權，而是透過租金價差來賺取收入，所以不用擔心房價下跌。
（２） 租客風險
萬一租客發生意外，房子可能變成凶宅，導致房價下跌。
或者遇到惡租客，可能破壞房子、騷擾其他房客，嚴重時甚至可能威脅到房東的安全。
降低風險的方法包括：購買凶宅險，以及事先篩選租客。
（３）招租空窗期
如果找不到租客，可能會有招租空窗期，空窗時間愈長，租金損失愈大。
嚴重的話，還可能必須調降租金，導致報酬率不如預期。
降低風險的方法包括：透過裝潢佈置提升房間的價值、簽 2 年以上長期契約等。
（４）鄰居抗議
大部分人都不喜歡住家的出入太複雜，所以有些鄰居可能會抗議將房子隔間出租。
萬一鄰居抗議，就可能影響裝潢，或者導致招租不順利。
降低風險的方法包括：施工之前敦親睦鄰、張貼施工公告等。
（５）鄰居檢舉
如果要隔套出租，通常要按照法規申請室內裝修審查許可，甚至還需取得直下層屋主的同意書。
如果未取得政府核准(註)，只要鄰居舉報，就可能面臨 6 ~ 30 萬罰鍰(未限期改善可連續處罰)及強制拆除的風險。
降低風險的方法包括：按照法規規範申請室內裝修審查許可，完工後取得竣工證明。
註：內政部的法規規定， 5 層樓以下集合住宅，只要室內裝修涉及增加 2 間以上居室或 1 間浴廁，就須申請室內裝修審查許可。不同的縣市又有不同的規定，譬如…
臺北市：只要是建築物直下層供住宅使用者，其室內裝修涉及增加 2 間以上浴室或廁所時，都須取得直下層屋主的同意書，否則一概不予核准。
新北市：依據「新北市辦理建築物裝修為多間套房審查原則」， 改裝多間套房之屋主必須檢附直下層住戶所有權人同意書，若為同一所有權者，則必須出具建築物權利證明文件。但裝修案地址如果位於一樓，且其直下層非供住宅使用者，則不受此限。
聽完了以上這 6 點重要事項，你是否開始打退堂鼓了呢？那我就達成目的了(誤)
其實房地產投資除了「資金門檻」之外，更重要的是「學習門檻」和「執行門檻」。
很多人以為在網路上查資訊，或者買本書來看，就能開始買房投資變成 包租公 婆。
殊不知，一知半解才是最危險的！
即使付費上課，學到系統化的知識，但如果沒有勤看房子、勤做筆記與篩選，並且與其他包租公婆互動交流，最後也是跨不出第一步。
但相反的，只要肯學習+肯行動，就有機會找到合適的投資標的，並且成為包租公、包租婆囉！
【延伸閱讀】
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