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產業
興富發最近十年在全台各地全力推案，營收更是衝高到兩三百億，甚至 2018 年的 440 億元，以營收來說，儼然已經是全台第一建商，甚至喊出要在未來十年賺 1,000 億。興富發並不是個歷史悠久的品牌，究竟他是如何快速竄起？如何成長到現在的規模？未來又會如何發展？本篇將會解析興富發這間野心勃勃的企業。
總裁鄭欽天從代銷起家 行銷功力一流
興富發集團總裁鄭欽天土木系畢業，退伍後先是在北部做房仲，後來轉往高雄從事代銷，並成為高雄代銷之王， 1989 年入主宏巨建設， 1999 年掛牌上市， 2003 年才改名為興富發建設，「興富發」這品牌其實只有不到 20 年的歷史，卻成長到如今水準，鄭欽天在代銷業練就一身行銷功力可見一班。
興富發隨房市榮景起飛 房市低潮沈潛購地
興富發上市初期只是個營收不到四十億的中小型建商， 2001～2002 年不巧遇上房市寒冬甚至處於虧損，而在 2005 年到金融海嘯前，隨著景氣的榮景，興富發也擴大推案，從原本代銷起家的高雄和宏巨建設北部推案為主，轉為在全國各地推案。
在 2008 年金融海嘯的期間，房市急凍，這時興富發不僅沒有因為獲利能力下滑而退卻，反而危機入市，大量購買超過百億的土地，而在 2009 年景氣快速復甦後，擁有大量土地資源可以推案，伴隨著全球量化寬鬆政策，國內房市也一路狂飆，興富發自此營收迎來另一波升幅，營收衝到 2014 年的 375 億元高峰。這段期間，房市主要以大坪數的豪宅為主，有些是有錢人買來自住，但更多的是投資客看好房價未來的漲幅進行投資，這時房子非常好賣，投資客看房也不太會砍價，很多建商口袋都賺得飽飽，而興富發的毛利率可以達到快四成，稅後淨利率也能達到將近三成。
2013～2014 年，政府開始積極打房，投資客沒有賺頭，有的投資客甚至周轉不順只能賠售，甚至交屋前跟建商退房，建商過去主推的大坪數豪宅滯銷，在這之後的兩年，雖然興富發仍然能維持 350 億左右的營收，但手上的餘屋只能讓利求售，因此獲利能力下降很多，回到 20% 左右的稅後淨利率。
2014 年興富發的營收和獲利創新高，但是購地金額卻來到低檔，主要是考量到當時地價過高，而在 2016 年開始，認為房市已經到了谷底，因此每年都購買超過百億的土地，增加未來持續推案的能力。興富發所購買的土地分佈在全台各處，與其他建商只熟悉部分地區不同，興富發很早就開始在全國各地推案，因此熟悉各地的上下游供應商，也在各地都具有一定的品牌知名度，因此推案較不受限，且能分散風險。
最近這幾年，興富發新的推案從過去為投資客設計的大坪數、優良地段豪宅，轉變為在都市蛋白區興建適合首購族的自住宅為主，大概兩房或三房，小坪數大概 20～30 坪左右，中南部總價約在千萬以下。此外，興富發也看好目前市場上商辦的需求，也將持續追蹤合適的土地來興建商辦。
雖然營收和過去差不多，甚至 2018 年營收認列的高峰衝到 440 億元，但是獲利情況相比過去榮景還是差了一截，稅後淨利率大概在 20% ，而像是新完工建案較少、以過去完工的餘屋銷售為主的 2017 年或是 2019 年，因為讓利清庫存的關係，稅後淨利率大概只有 13% 。
獲利能力雖然說是下滑，但其實也就是回歸到房地產產業比較健康的狀態，房子畢竟是拿來住的，大多數買房子的人也比較有能力購買兩、三房的住宅，也會跟建商殺價，建商賺取 25～30% 的毛利，也還算是有賺頭。或許這幾年房市不能說是衰退，只是從不理性的投資熱回歸到正常的需求。
整合營造、代銷和房仲
齊裕營造是興富發 100% 持有的子公司，雖然偶爾也會接一些外案，但主要還是承攬興富發推出的建案，目前外案的佔比不到一成。雖然大部分建案都會由齊裕營造負責，但仍有少部分案件會與達欣工（ 2535-TW ）合作，而比較高價的豪宅案則會邀請日本知名的大林組、華大成營造等合作。
雖然興富發總裁是以代銷起家，但是在房子好賣的時間，預售屋常常都是交由愛山林（ 2540-TW ）、海悅（ 2348-TW ）等代銷公司，但近年房子比較不好賣，建商獲利也縮減，因此許多建商都將代銷部分收回來自己賺這 5～10% 的利潤。興富發以代銷起家，從 2015 年開始也積極發展代銷部門，雖然不是全部的建案都自己賣，但委託代銷公司的建案少很多了。將代銷業務收回來自己做以後，不只是可以賺到這部分的利潤，更能以整個集團的角度來規劃行銷企劃，並在與客戶第一線接觸時獲得回饋。
最近興富發也開始發展自己的房仲業務，以「興富發置產」為品牌，目前已有兩間門市，初期以銷售興富發本身的新成屋為主，未來也會拓展成和其他房仲一樣，銷售各類中古屋等。成立自己的房仲業務，或許對興富發去化手上的待售房地有幫助，過去遠雄（ 5522-TW ）、海悅等都有以建商切入房仲市場，不過成績都不算太好，代銷天王鄭欽天是否能成功把房仲業務做起來，值得我們持續觀察。
興富發努力衝推案 潤隆（ 1808-TW ）穩定領股利
興富發集團除了興富發以及旗下營造、房仲業務外， 2010 年入主國賓大地環保事業公司，並於隔年更名為潤隆建設，主要的營業項目也從環保業務轉為住宅建設，目前主要的推案和興富發雷同，也是主推適合首購族小坪數住宅。
或許大家會好奇為什麼興富發集團要入主另一間公司來發展相同業務，根據集團說法，興富發建設會以大量推案達到長期的爆發揮效果，潤隆則是追求穩定推案，讓股東每年穩定領取現金股利。集團底下的兩間公司也會互相合作，在同一區域共同推案。
發展飯店、商場充實未來大規模造鎮資本
興富發旗下的悅城商場已於 2019 年在高雄開幕，飯店部分則有三處規劃、興建中，分別是與凱悅飯店合作的五星級金山溫泉飯店和高雄凱悅飯店，以及與萬豪飯店合作位於億載金城對面的精品飯店。集團總裁之子曾在美國攻讀飯店管理學位，返台後，集團開發中的飯店業務就是考驗接班能力的試金石。
商場和飯店業務的盈虧對於興富發的獲利影響其實不大，但是這些經驗對於未來興富發的大型建案將有所幫助，建案除了興建住宅外，結合集團內的商場和飯店，使社區機能更全面，進而能增加建案本身的價值，這將會是多角化經營成功後帶來最大的利益。
小結
興富發是間非常有野心的企業，時常在危機中入市，除此之外，興富發的財務槓桿也比同業更大，以百億左右的股本創造數百億的營收。投資獲利和投資風險並存是不變的定律，投資興富發可能有什麼風險？報酬可能又會是如何？下一篇興富發的財務分析將繼續解析。
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